INTERVIEW
„Indikative Bids werden zu wenig ernst genommen“
Gerhard Meitinger, Generalbevollmächtigter und Managing Director Structured Finance der Hypo Real Estate Bank AG, über den NPL-Markt.
NPL-NL: Herr Meitinger, die Hypo Real Estate Bank hat in den letzten zwei Jahren drei Portfolien mit Immobilienkrediten verkauft. Welche Erfahrungen haben Sie bei diesen Verkäufen gesammelt?
Meitinger: Als wir Ende 2003 unser erstes Portfolio verkauft haben, waren wir in Deutschland einer der ersten Forderungsverkäufer. Entsprechend groß waren zu Beginn die Herausforderungen: Der Markt und auch wir hatten wenig Erfahrung, welche Informationen benötigt wurden, wie wir den Prozess strukturieren mussten, und wir mussten uns erst einen Überblick verschaffen, welche rechtlichen Probleme zu lösen waren. Heute sind wir da weiter: Mittlerweile gibt es ein fast standardisiertes Verfahren, von den rechtlichen Gestaltungsvarianten ist sehr vieles geklärt und damit machbar. Wir hatten hier deutliche Pionierarbeit geleistet.
NPL-NL: Die Branche hat sich also inzwischen deutlich professionalisiert?
Meitinger: Ja, das ist richtig. Zum einen ist die Käuferseite viel professioneller. Dies merkt man schon bei der Due Diligence. Es ist bemerkenswert, wie gründlich und schnell heute die Daten durchforstet werden. Auch die Berater, von denen es in Deutschland aber weiterhin nur wenige Spezialisten gibt, haben deutlich an Erfahrung gewonnen. Wir selbst konnten als Arranger bereits bei zwei externen Transaktionen unser Know-how einbringen.
NPL-NL: Hat die Zunahme von NPL-Transaktionen auch Nachteile?
Meitinger: Leider beobachten wir, dass durch die momentan hohe Zahl von Transaktionen am Markt die Käufer die indikativen Bids, also die groben Gebote nach einer Desktop-Analyse in der ersten Phase des Bietungsverfahrens, nicht mehr besonders ernst nehmen. Es geht primär darum, sicher in die nächste Runde des Bieterverfahrens zu kommen, und nicht mehr darum, ein möglichst zutreffendes Gebot vorzulegen. Bieter, die ihre Sache ernster nehmen, haben dann oft das Nachsehen. Dem Verkäufer ist auch nicht geholfen.
NPL-NL: Werden wir denn auch in Zukunft noch so viele Deals sehen?
Meitinger: Ich rechne damit, dass die Zeit der großen Transaktionen im Immobilienbereich weitgehend vorbei ist. Im Markt hört man ja noch von verschiedenen geplanten großen Transaktionen. Ich glaube aber generell, dass NPL-Deals demnächst kein großes Aufsehen mehr erregen werden. Kleinere Deals werden weiterhin bei den Banken und insbesondere Sparkassen als „Daily Business“ laufen. Allerdings könnte sich im Corporate- oder Consumer-Bereich noch einiges entwickeln.
| Chronologie der NPL-Portfolioverkäufe der Hypo Real Estate Bank AG, München Dezember 2003: Verkauf von 490 NPL-Immobilienkrediten an Lone Star und JP Morgan September 2004: Verkauf von 4.200 Immobilienkrediten (NPL, Sub-Perfoming und Performing) mit Nominalwert von 3,6 Milliarden Euro an Lone Star Oktober 2004: Verkauf von 800 Darlehen (Nominalwert 394 Mio. Euro; NPL, Sub-Performing und Performing) an Morgan Stanley Real Estate Funds und Citigroup |
Bieterverfahren bei Sparkassen Pflicht?
Keine Besonderheiten für Veräußerungsverfahren von NPLs durch öffentlich-rechtliche Kreditinstitute
Von Klaus Jäger, CMS Hasche Sigle
Rund 40 Prozent der deutschen NPLs werden von öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten gehalten (laut Studie von Kroll/MercerOliverWyman) – doch als Verkäufer von NPL-Portfolien haben sie sich bislang sehr rar gemacht. Dies dürfte daran liegen, dass Sparkassen zum einen generell konservativer an das Thema herangehen, zum anderen fester in der Region verwurzelt sind. Sie haben meist eine engere Bindung zu den Kreditnehmern als private Großbanken und fürchten eher um einen Imageschaden, wenn der Verkauf ihrer Kreditportfolien Schlagzeilen macht.
Außerdem sind einige Verantwortliche der öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute verunsichert, wie sie den Verkauf eines Portfolios gestalten müssen, um rechtlich nicht angreifbar zu sein. Auf Grund ihres nach der derzeitigen Rechtslage noch bestehenden Status als gemeinnützige Anstalten öffentlichen Rechts nehmen die Sparkassen für ihre externen Träger, die Gebietskörperschaften, im Allgemeininteresse liegende Aufgaben wahr. Die Landesbanken und Girozentralen, die neben weiteren Tätigkeitsfeldern die Aufgabenerfüllung der Sparkassen unterstützen, nehmen bereits aus diesem Grund Aufgaben im Allgemeininteresse wahr. Vor diesem Hintergrund liegt es nahe anzunehmen, dass die öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute nicht auf beliebige Art und Weise Kreditportfolien unter dem Nennwert der Kreditverträge verkaufen können.
Keine Verpflichtung zu öffentlichem Vergabeverfahren
Eine Verpflichtung zur Durchführung eines öffentlichen Vergabeverfahrens besteht allerdings nicht. Zwar dürften öffentlich-rechtliche Kreditanstalten, insbesondere nach dem Beschluss der Vergabekammer Münster vom 24.06.2002 (ZfBR 2002, 724), als öffentliche Auftraggeber i.S.d. § 98 Nr. 2 GWB zu qualifizieren sein. In jedem Fall handelt es sich bei dem Verkauf von Kreditportfolien aber nicht um einen Beschaffungsvorgang i.S.d. §§ 97 ff. GWB.
Es liegt also wohl in der Verantwortung des Vorstandes der jeweiligen öffentlich-rechtlichen Kreditanstalt, die Portfolien unter Beachtung ihres öffentlichen Auftrags nach kaufmännischen Grundsätzen zu veräußern. Dies ist für die Sparkassen in § 3 Abs. 3 SpkG ausdrücklich gesetzlich geregelt. Hierfür spricht auch, dass die öffentlich-rechtlichen Kreditinstitute im Wesentlichen auf einem Markt mit einem entwickelten Wettbewerb agieren, und sich ihre Leistungen selbst dort, wo sie Interessen der Allgemeinheit wahrnehmen, materiell nicht von denen privater Banken unterscheiden.
Keine Verpflichtung zum Bieterverfahren
Die Verpflichtung zum Handeln nach kaufmännischen Grundsätzen bedeutet damit aber nicht zugleich, dass verkaufswillige Sparkassen mit mehreren Kaufinteressenten verhandeln oder ein Bieterverfahren initiieren müssen. Zwar wird dieses oftmals sinnvoll sein, um einen möglichst hohen Preis für die NPLs zu erzielen. In einigen Fällen wird aber ein Bieterverfahren nicht angebracht sein. Denn einzelne Sparkassen verfügen oftmals nicht über so große Portfolien, als dass sich für Investoren die Teilnahme an dem Bieterverfahren lohnen würde – zu groß ist das Risiko, nicht zum Zuge zu kommen. Gerade bei NPL-Transaktionen mit kleinem Volumen sind die Verfahrenskosten ein gewichtiger Faktor.
Öffentlich-rechtliche Kreditinstitute können daher, ebenso wie die privaten Banken, frei entscheiden, wie vielen Interessenten sie ihr Portfolio anbieten.
Strafbarkeit wegen Verkaufs von Kreditforderungen unter Wert?
Doch noch etwas macht Sparkassenvorständen Sorgen: Bin ich strafrechtlich zu belangen, wenn nach der NPL-Transaktion Unmut über den Verkauf von Seiten der Gewährträger oder übergangener interessierter Investoren geäußert und Strafanzeige erstattet wird? Hier gibt es grundsätzlich keinen Unterschied zu anderen Geschäften des Vorstandes auch: Der Vorstand hat die kaufmännischen Grundsätze zu beachten. Ein schlechtes Geschäft begründet die Erfüllung des Untreuetatbestandes nicht.
Der Verkauf von NPLs unterscheidet sich aber insofern von anderen Geschäften, als die faulen Kredite stets unter Nominalwert verkauft werden. Grundsätzlich liegt ein strafrechtlich relevanter Nachteil im Sinne des Untreuetatbestandes bereits dann vor, wenn Vermögensgegenstände unter Preis verkauft werden. Allerdings darf man diese Messlatte bei NPL nicht anlegen: Ein nicht mehr bedienter Kredit kann nicht mit einem gesunden Kreditverhältnis gleichgesetzt werden.
Wenn ein Bieterverfahren durchgeführt wurde, kann ein Vermögensnachteil ausgeschlossen werden: In der Regel wurde der Marktwert erreicht. Wurden sie lediglich einem Investor angeboten, besteht naturgemäß die Möglichkeit, dass ein anderer Investor mehr gezahlt hätte. Hat aber vor der Veräußerung eine objektive Bewertung stattgefunden und spiegelt sich diese Bewertung anschließend im Veräußerungspreis wider, kann auch hier dem Vorstand keine Nachteilszufügung vorgeworfen werden.
Auf der strafrechtlich gesehen sicheren Seite sind die Vorstände der öffentlich-rechtlichen Kreditanstalten, wenn sie ein Bieterverfahren durchführen oder zunächst eine objektive Bewertung der NPL einholen und darauf achten, dass der darin gefundene Wert der NPL vom anschließenden Verkaufpreis nicht wesentlich abweicht.
Meldungen
Erster deutscher NPL-Beteiligungsfonds gegründet
Der erste deutsche Beteiligungsfonds zur Übernahme von Non-Performing Loans ist gegründet worden. Konzipiert wurde der Fonds unter anderem von dem Immobilienberater Freiherr Caspar von Weichs mit Altium Capital. Der Fonds wird sich auf Kreditportfolios konzentrieren, die von den Banken bereits wertberichtigt wurden, aber zum Teil noch bedient werden. Mit dem Eigenkapital des „Leveraged Recap Funds“ sollen die Kreditportfolios umfinanziert werden. Die veräußernde Bank soll die Kredite als sanierte Kostenträger behalten, während sie das haftende Eigenkapital reduzieren und anderweitig einsetzen kann. Nach Aussagen von Weichs hat der Fonds bereits Investitionszusagen über 250 Millionen Euro Eigenkapital erhalten. Inklusive Fremdkapital könnte der Fonds damit rund eine Milliarde Euro anlegen. Ziel ist eine Eigenkapitalrendite von mehr als 15 Prozent nach Steuern.
HVB bereitet angeblich zweiten 2-Milliarden-Euro-Portfolioverkauf vor
Die Hypo Vereinsbank hat erste Angebote für den Verkauf eines 2 Milliarden Euro schweren Portfolios notleidender Immobilienkredite erhalten, berichtet das „Handelsblatt“. Zu den Interessenten sollen Lone Star, Goldman Sachs, Merrill Lynch, JP Morgan, Citibank und Morgan Stanley gehören. Angeblich bereitet die Münchener Großbank inzwischen bereits das nächste Portfolio zum Verkauf vor. Auch hier soll das Volumen 2 Milliarden Euro betragen.
Aareal will weitere Problemkredite verkaufen
Die Aareal Bank will innerhalb der nächsten sechs Monate ihren Bestand an Problemkrediten weiter reduzieren. Das Volumen dieser zweiten Transaktion werde ähnlich dimensioniert sein wie das im Juni verkaufte Paket, sagte Treasury-Vorstand Christof Schörnig der „Börsenzeitung“. Damals hatte die Wiesbadener Immobilienbank für 690 Millionen Euro ein Portfolio an Lone Star verkauft. Insgesamt stehen noch immer NPLs in Höhe von 2,1 Milliarden Euro in den Büchern der Aareal Bank.
IRU wird geschlossen
Ende September wird die Dresdner Bank ihre Institutional Restructuring Unit (IRU) schließen und damit den organisierten Abbau ihrer NPLs beenden. Die IRU war Anfang 2003 gegründet worden, um notleidende Kreditengagements der Allianz-Tochter in Höhe von 35,5 Milliarden Euro abzuwickeln. Bis auf „einen kleinen Milliardenbetrag“ wurden alle NPLs veräußert, der Rest wird nun auf die Bank zurückübertragen. Ob IRU-Chef Jan Kvarnström bei der Dresdner Bank bleibt, ist unklar.
Merrill Lynch kauft bei AHBR
Die US-Investmentbank Merrill Lynch hat am 6. Oktober der Allgemeinen Hypothekenbank Rheinboden AG (AHBR) ein Portfolio notleidender Kredite im Nominalwert von 129 Millionen Euro abgekauft. Die Transaktion umfasst Darlehen für wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Objekte in Deutschland. Der Kaufpreis wurde nicht genannt. Mit der Transaktion bereinigt die AHBR einen Teil ihres von Problemkrediten belasteten Immobilienportfolios. Die faulen Kredite der AHBR werden von Beobachtern als Hauptgrund dafür angesehen, dass der Verkaufsprozess der AHBR-Mutter BHW ins Stocken geraten ist. Unter anderem ist die Postbank an der BHW interessiert, aber nur ohne die Altlasten der AHBR. Daher sucht die BHW nach Wegen, sich von der Beteiligung an der AHBR zu trennen. Nach Brancheninformationen sollte die vertiefte Buchprüfung bei der AHBR im September abgeschlossen sein. Derzeit prüfen die Investoren Cerberus, Lone Star und Flowers die Hypothekenbank. Die NPL-Transaktion soll jedoch in keinem Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess stehen.
Studie: Volumen gehandelter NPLs wird sich 2005 verdoppeln
Das Transaktionsvolumen im Handel mit notleidenden Krediten im deutschsprachigen Raum wird im laufenden Jahr von 12 Milliarden Euro auf 25 bis 30 Milliarden Euro ansteigen und auch im kommenden Jahr dieses hohe Niveau halten. Dies ist das Ergebnis einer Studie, für die Roland Berger Strategy Consultants 26 Kreditinstitute aus Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt hat. Ein zentrales Ergebnis: „Obwohl die Banken beim Verkauf der Portfolios erhebliche Preisabschläge in Kauf nehmen, haben die Verkäufer in der jüngsten Zeit optimale Preise erzielt“, sagt Michael Blatz, Partner bei Roland Berger – und das, obwohl „70 Prozent der Banken bei der Veräußerung ihrer NPLs opportunistisch vorgehen und nicht systematisch“.
Investoren ohne Bankerlaubnis werden es künftig schwer haben, bei dem schwunghaften Handel von NPLs mitzumischen, glauben drei von vier befragten Banken. Auch Bankgeheimnis und Datenschutz erschweren den Handel, vor allem mit Sub-Performing Loans.
| Editorial
Sehr geehrte Leserinnen und Leser, zum ersten Mal erscheint heute der NPL-Newsletter. Erst heute, ist das nicht ein bisschen spät? – fragen Sie sich jetzt vielleicht. In der Tat, die ganz großen NPL-Portfoliodeals liegen hinter uns. Experten rechnen übereinstimmend damit, dass wir in den nächsten zwölf Monaten nur noch vereinzelte Milliardendeals sehen werden. Doch das Thema NPL ist noch lange nicht tot – im Gegenteil. Auch kleinere Finanzinstitute, speziell Sparkassen und Volksbanken, müssen noch eine Lösung für ihre faulen Kredite finden. Neben dem Verkauf von NPL-Portfolien etabliert sich zunehmend das Interesse an der Übernahme von großen Einzelkrediten, mit dem Ziel einer Restrukturierung (Debt-for-Equity Swap etc.) des Schuldners. Und dann ist da nicht zuletzt noch das große Feld der Konsumentenkredite. Die Arbeit geht uns so schnell nicht aus: „Faule Kredite sind ein nachwachsendes Gut“, weiß Rolf Schlagloth von der Niederschlesischen Sparkasse, dem ersten Verkäufer von Sparkassen-NPLs. Dieser kostenlose NPL-Newsletter – der fortan alle zwei Monate erscheinen wird – will allen bisherigen und künftigen Käufern und Verkäufern ein Forum bieten. Welche Probleme gibt es, und wie löst man sie? Wer sind die wichtigen Player und wie denken sie? Was tut sich im Markt, und wo geht er hin? All das sind unsere Themen. Wir freuen uns auf Ihr Feedback, Ihre Anregungen und Ihr Interesse – helfen Sie uns, dieses in Deutschland einzigartige NPL-Forum mit Leben zu füllen! Mit besten Grüßen Klaus Jäger, CMS Hasche Sigle Boris Karkowski, F.A.Z.-Institut |
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| Kontakt
Sie haben Fragen, Anregungen, Kritik? Wir freuen uns über Ihr Feedback! Boris Karkowski Stellv. Chefredakteur FINANCE FINANCE / F.A.Z.-Institut Mainzer Landstraße 199 60326 Frankfurt Telefon: (0 69) 75 91-11 54 Telefax: (0 69) 75 91-32 24 E-Mail: b.karkowski@faz-institut.de |
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