Zukauf, Refinanzierung, Aufstieg in den SDax: CFO Foruhar Madjlessi spricht im FINANCE-Interview über die jüngsten Veränderungen bei Instone Real Estate.

Instone

20.09.19
CFO

So geht Instone-CFO Madjlessi die Refinanzierung an

Vom Investmentbanker bei der Deutschen Bank zum SDax-CFO: Foruhar Madjlessi verantwortet seit Januar die Finanzen bei Instone Real Estate. Seitdem jagt eine Bewährungsprobe die nächste – das FINANCE-Interview.

Sie haben im Januar den CFO-Posten bei Instone Real Estate von Oliver Schmitt übernommen und seitdem ereignisreiche Monate erlebt: Hinter Ihnen liegen die Übernahme des Wohnimmobilienentwicklers S&P Stadtbau und der Aufstieg in den SDax, zudem arbeiten Sie an der Refinanzierung. Fangen wir mit der Refinanzierung an: Welche Kernziele verfolgen Sie?
Wir verfolgen mit der Refinanzierung drei wesentliche Ziele. Erstens möchten wir die Komplexität unserer Finanzierungsstruktur reduzieren, indem wir die Unternehmensfinanzierung – weg von unserer operativen Tochter - vollständig auf der Ebene der Instone Real Estate AG konzentrieren. Auf operativer Ebene werden dann ausschließlich Projektfinanzierungen abgeschlossen werden. Zweitens werden wir sowohl Finanzierungsinstrumente als auch die Gruppe unserer Kreditgeber diversifizieren. Drittens verlängern wir die Laufzeiten der Unternehmensfinanzierung auf drei bis fünf Jahre. Unser Wachstumsprogramm ist damit schon jetzt für die kommenden drei Jahre vollständig finanziert. Zu guter Letzt schaffen wir damit die Voraussetzung für eine verbesserte steuerliche Situation.

Welche Finanzierungsschritte stehen konkret an?
Wir haben bereits mit Wirkung zum 1. August einen neuen Schuldschein über rund 100 Millionen Euro mit Tranchen über drei und fünf Jahren Laufzeit abgeschlossen und damit das Volumen gegenüber der vorherigen Finanzierung von rund 67 Millionen Euro noch einmal aufgestockt. Zuvor hatten wir bereits eine Kreditfazilität mit bis zu drei Jahren Laufzeit über 200 Millionen Euro abgeschlossen. Bei dieser können wir benötigte Beträge jederzeit in Anspruch nehmen und sind zudem auch sehr flexibel bei der Rückzahlung. 

Wir haben derzeit rund 75 Millionen Euro dieser Linie gezogen, können dies aber bei Bedarf jederzeit erhöhen. Bis zum Jahresende werden wir zudem unsere bislang bilateral vereinbarten Kontokorrentlinien in einer syndizierten Linie zusammenfassen. Derzeit summieren sich die bilateralen Linien auf gut 30 Millionen Euro, unser Ziel ist eine Ausweitung auf etwa 60 Millionen Euro, bei einer deutlich verlängerten Laufzeit von drei Jahren. 

Damit würden Sie auch dort die Kapazitäten deutlich ausweiten.
Wir wollen in den kommenden Jahren stark wachsen. Der um Effekte aus Kaufpreisallokationen bereinigte Umsatz lag im Geschäftsjahr 2018 bei 373 Millionen Euro. Unser Ziel ist es, spätestens im Geschäftsjahr 2022 auf mehr als 1 Milliarde Euro zu kommen. Finanzierungsmaßnahmen dienen auch dazu, dieses vor uns liegende Wachstum frühzeitig finanziell abzusichern.

Wie erleben Sie denn derzeit das Marktumfeld für Finanzierungen?
Das Umfeld für Fremdfinanzierungen ist derzeit meines Erachtens ausgesprochen gut! Wir profitieren vom aktuellen Niedrigzinsumfeld und von den im historischen Vergleich moderaten Risikoaufschlägen. Unsere jüngste Finanzierung, das Schuldscheindarlehen, kostet uns 2,5 Prozent für die dreijährige Tranche und 3 Prozent für die fünfjährige Laufzeit. Das sind für Unternehmen unserer Größe ohne Rating – auch im Branchenvergleich – sehr vorteilhafte Konditionen. 

Instone-CFO muss Nachrangigkeit erklären

Im Vergleich zu dem, was man zuletzt bei anderen Schuldscheintransaktionen gesehen hat, ist das eher teuer.
Sie müssen hier berücksichtigen, dass unsere Unternehmensfinanzierungen strukturell nachrangig zu unseren besicherten Projektfinanzierungen sind. Diese Struktur ist in anderen Branchen eher unüblich und erklärungsbedürftig. Die Nachrangfinanzierung ist bei manchen Häusern geschäftspolitisch sogar ausgeschlossen.

Wie sieht Ihr Bankenkreis denn aus?
In der Projektfinanzierung arbeiten wir sehr stark mit Banken zusammen, die oftmals regionalen Bezug haben. Das umfasst insbesondere eine breite Gruppe von Sparkassen und Volksbanken. Daneben arbeiten wir aber auch mit zahlreichen überregionalen Adressen, denen die besonderen Anforderungen der Finanzierung im Projektgeschäft, auch im administrativen Bereich, geläufig sind. 

In der Unternehmensfinanzierung haben wir mit der Deutschen Bank eine Kreditfazilität mit dreijähriger Laufzeit vereinbart. Am Schuldschein sind mehr als ein Dutzend Investoren – vorwiegend Banken – beteiligt, darunter auch internationale Häuser. Grundsätzlich finde ich auch sehr spannend, was sich gerade im Bereich Direct Lending entwickelt. Das werden wir uns für die Zukunft sicherlich noch sehr genau anschauen. 

„Ich finde sehr spannend, was sich gerade im Bereich Direct Lending entwickelt.“

Foruhar Madjlessi, CFO, Instone Real Estate

Instone Real Estate hat derzeit kein Rating. Ist das eine bewusste Entscheidung?
Wir haben einen regelmäßigen Finanzierungsbedarf, da bietet ein Rating durchaus Vorteile. Allerdings befinden wir uns gerade in einer Phase, in der wir sehr schnell wachsen und unsere Kreditkennzahlen deshalb noch stark schwanken können. Aktuell ist das Korsett, dem man sich mit einem Rating ja immer unterwirft, für uns deshalb noch etwas verfrüht.

Können Sie uns ein Beispiel geben?
Nehmen Sie das Thema Verschuldungsgrad: Ich halte eine Nettoverschuldung zum Ebitda um den Faktor 3,5x für uns als mittelfristige Zielgröße für einen angemessenen Wert. Wir werden allerdings im Zuge unseres Wachstums diesen Korridor vorübergehend nach oben verlassen. Wir haben auf der einen Seite einen Kapitalbedarf für Neuakquisitionen, auf der anderen Seite befinden sich viele Projekte unseres Portfolios noch in einer vergleichsweise frühen Phase der Umsetzung, sodass wir im laufenden Jahr beispielsweise Kaufpreiszahlungen für neue Grundstücke noch nicht vollständig aus dem Cashflow des Bestandsportfolios decken können. Das wird sich voraussichtlich schon im kommenden Jahr ändern. 

„Beim Rating ist die Frage nicht ob, sondern eher wann.“

Foruhar Madjlessi, CFO, Instone Real Estate

Der Cashflow aus den laufenden Projekten sollte dann auch unseren Investitionsbedarf decken, sodass wir davon ausgehen, die Verschuldung dann entsprechend zurückfahren zu können. Starre Ratingvorgaben würden uns in dieser Phase zu sehr einengen – mit Blick nach vorn ist die Frage beim Thema Rating aber nicht ob, sondern eher wann.

Von der Deutschen Bank zu Instone

Sie waren vor Ihrer Zeit bei Instone lange auf der Bankenseite unterwegs, zuletzt leiteten Sie für die Deutsche Bank den Bereich Equity Capital Markets im deutschsprachigen Raum und begleiteten auch Instone an die Börse. Ist es in Finanzierungsgesprächen ein Vorteil, dass Sie auch die Bankenperspektive kennen?
Es ist generell so, dass gerade in der Immobilienbranche und noch dazu bei börsennotierten Unternehmen alle CFOs die ganze Palette der Finanzierungen kennen, das ist ein Kernbestandteil der Expertise. Insofern ist das keine Besonderheit.

Dennoch profitiere ich natürlich in den aktuellen Gesprächen von meiner Erfahrung auf der Bankenseite. So kann ich beispielsweise sehr gut nachvollziehen, wenn Banken bei bestimmten Themen einfach keine Möglichkeit haben, mir als CFO entgegenzukommen. Umgekehrt kann ich aber auch einschätzen, wo eine Bank vielleicht noch etwas mehr Flexibilität zeigen könnte. 

„Ich kann einschätzen, wo eine Bank vielleicht noch etwas mehr Flexibilität zeigen könnte.“

Foruhar Madjlessi, CFO, Instone Real Estate

Bei der jüngsten außerplanmäßigen Index-Anpassung ist Instone Real Estate Ende August in den SDax aufgestiegen. Wie verändert das Ihre Arbeit?
Wir waren bei zwei vorherigen Anpassungen jeweils knapp gescheitert, weil das Handelsvolumen unserer Aktie zu gering war. Es wäre schön, wenn sich dieser Punkt jetzt weiter verbessert. Die Aufnahme in den SDax könnte uns durchaus dabei helfen, weil wir als Unternehmen insgesamt mehr Visibilität erlangen. Derzeit haben wir nur wenige Privatinvestoren, deren Zahl würde ich gern ausbauen. Bei institutionellen Investoren überwiegen solche mit sehr langfristiger Perspektive und besonderer Expertise im Entwicklungsgeschäft für Wohnimmobilien. Wir befinden uns in einer Nische, mit der sich noch nicht jeder Investor intensiv befasst hat. Unser Geschäftsmodell immer wieder zu erklären bleibt daher eine unserer Hauptaufgaben.

Mehr über die Vita des Instone-CFOs finden Sie im neuen FINANCE-Köpfe-Steckbrief zu Foruhar Madjlessi. Vor welchen Herausforderungen die Finanzchefs anderer Unternehmen zurzeit stehen, lesen Sie auf unserer Themenseite mit CFO-Interviews