Corestate kauft die Finanzierungplattform Aggregate Financial Services für 113 Millionen Euro.

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18.01.21
Deals

Corestate: René Parmantier macht ernst mit Private Debt

Kaum zwei Wochen im Amt, kauft Corestate-CEO René Parmantier die Finanzierungplattform Aggregate Financial Services für über 100 Millionen Euro. Was bringt der Deal dem Immobilienfinanzierer?

Corestate lässt auf Worte Taten folgen. Anfang Dezember noch kündigte der Immobilienfinanzierer an, das Private-Debt-Geschäft stärken zu wollen. Nun kaufen die Luxemburger, die im SDax notiert sind, Aggregate Financial Services (AFS), eine Finanzierungsplattform, die als volllizensierte Wertpapierhandelsbank Private-Debt-Lösungen anbietet. Verkäufer sind die beiden AFS-Gründer Sebastian Ernst und Johannes Märklin, die eine Lock-up-Verpflichtung eingegangen sind, um ihr langfristiges Engagement zu bekräftigen. Für das Frankfurter Unternehmen bezahlt Corestate, die zuletzt selbst 303 Millionen Euro umsetzte, 113 Millionen Euro.

Corestate finanziert M&A-Deal über Kapitalerhöhung

Finanzieren wollen die Luxemburger den M&A-Deal über eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage und mit einer Barkomponente in Höhe von 5 Millionen Euro. Im Rahmen der Kapitalerhöhung will Corestate 8,5 Millionen neue Aktien ausgeben. Der Kaufpreis basiert laut Corestate auf dem eigenen Schlusskurs am 14. Januar, der bei 14,73 Euro je Aktie lag, und einem Barmittelbestand in Höhe von 17 Millionen Euro, basierend auf den vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2020.

Der Kaufpreis von 113 Millionen Euro entspricht einem signifikanten Abschlag zum fundamentalen Wert von AFS, den Corestate mit 170 Millionen Euro beziffert. Die Transaktion enthält allerdings einen variablen Kaufpreisbestandteil in Höhe von 1,5 Millionen Aktien. Die Bedingung für die Zahlung: Der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) vor Synergieeffekten muss in den nächsten drei Jahren um mehr als 50 Prozent steigen.

Den Deal, den Corestate nach der Genehmigung durch die zuständigen Aufsichtsbehörden im zweiten Quartal 2021 abschließen will, begleiten J.P. Morgan als alleiniger Financial Advisor und White & Case als Rechtsberater.

Das sind die Vorteile des AFS-Deals für Corestate

Der M&A-Deal ist laut Corestate aus zwei Gründen sinnvoll. Zunächst soll die Akquisition dem Immobilienfinanzierer dabei helfen, die eigene Marktposition bei der Finanzierung von Immobilienentwicklung und weiteren Immobilienbereichen auszubauen. Das gelingt den Luxemburgern, indem sie ihr eigenes Produktspektrum um die Leistungen von AFS als volllizensierte Wertpapierhandelsbank erweitern.

Der zweite Vorteil: Corestate verfügt mit Helvetic Financial Services (HFS) bereits über eine eigene Finanzierungsplattform, die Angebote von AFS und HFS seien aber komplementär. So rechnet Corestate bis zum Jahr 2023 mit jährlichen Ertrags- und Kostensynergien in Höhe von mindestens 10 Millionen Euro. 

AFS soll in diesem Jahr einen Umsatz zwischen 25 und 30 Millionen Euro erzielen, das Ebitda soll zwischen 15 und 20 Millionen Euro liegen. Die Grundlage für diese Prognose ist laut Corestate „eine konkrete, bereits in Teilen realisierte Transaktionspipeline“.

AFS hat auch eigenes Debt Advisory

Doch wie genau unterscheiden sich die Geschäftsmodelle der zwei Finanzierungsplattformen? AFS kann als Wertpapierhandelsbank Fremdkapitalfinanzierungen wie Schuldverschreibungen strukturieren und arrangieren. Das Geld fließt ausschließlich in Immobilienprojekte, wie zum Beispiel die Akquisition oder Entwicklung von Immobilien. Neben den Primärmarktemissionen ist AFS auch im Sekundärmarkthandel tätig. Die Frankfurter haben nach eigenen Angaben mit einem 24-köpfigen Team seit der Gründung im Jahr 2018 bereits mehr als 3 Milliarden Euro an Transaktionswert begleitet.

Daneben verfügt AFS mit Aggregate Debt Advisory auch über einen Debt-Beratungsarm, den die beiden Manager Marcel Albert und Philipp Link leiten. Diese Investmentgesellschaft ist auf Beratungsleistungen im Bereich Real Estate Debt spezialisiert. Beraten werden Fonds, die insbesondere Projektentwicklungen deutscher Wohnimmobilien mitfinanzieren. Auch hiervon profitiert Corestate, wie ein Sprecher gegenüber FINANCE bestätigte.

Die Plattform Helvetic Financial Services, die Teil von Corestate ist, bietet hingegen Mezzanine-Finanzierungen auf dem deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt an. Die Finanzierungslaufzeit beträgt in der Regel 12 bis 36 Monate, bereitgestellt werden zwischen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.

René Parmantier seit Jahresbeginn bei Corestate

Im Rahmen des Deals werden die beiden AFS-Gründer Ernst und Märklin zudem mit sofortiger Wirkung in den Vorstand von Corestate berufen, zunächst befristet für drei Jahre. Zusätzlich werden sie im Verwaltungsrat von HFS sitzen. Im Vorstand von Corestate gab es zuletzt größere Verschiebungen: Anfang Dezember wurde bekannt, dass Corestate mit dem Ex-Oddo-Seydler-Banker René Parmantier einen neuen CEO bekommt. Der damals amtierende Vorstandschef Lars Schnidrig übernahm in diesem Zuge den CFO-Posten.

Die Personalrochade mutete seltsam an: Schnidrig war zuvor CEO und CFO in Personalunion gewesen, kündigte aber ursprünglich im Oktober seinen Rücktritt an, nur um dann doch wieder bei Corestate als CFO anzuheuern. Dieser Sinneswandel dürfte nach FINANCE-Informationen zwei Gründe gehabt haben: Ein neuer Gesellschafterkreis und damit verbunden eine aggressivere Unternehmensstrategie. Ebenfalls im Dezember stieg mit dem britischen Immobilieninvestor Vestigo ein neuer Ankeraktionär bei Corestate ein, der einen offensiveren Wachstumskurs bei Corestate fahren möchte.

FINANCE-Köpfe

Lars Schnidrig, Corestate Capital Holding SA

Seine Karriere startet Lars Schnidrig als Management Consultant bei Struktur Management Partner in Köln im Jahr 2000. Ein Jahr später zieht es den Manager zur Hypovereinsbank ins Real Estate Investmentbanking. 2003 wechselt Schnidrig als Bereichsleiter Finanzierung zur Deutschen Pfandbriefbank, für die er in London, Paris, Dublin und New York City aktiv ist.

2008 folgt der Wechsel zum Immobilienkonzern Vonovia (damals Deutsche Annington), wo er als Bereichsleiter Finanzen und Treasury aktiv ist. 2013 übernimmt Schnidrig zusätzlich die Aufgabe als CFO der niederländischen Finanztochter von Vonovia. Im Juli 2017 verlässt Schnidrig Vonovia nach fast zehn Jahren und übernimmt das Amt des Finanzvorstands bei dem börsennotiertem Asset Manager und Immobilieninvestor Corestate.

Im Januar 2019 übernimmt er übergangsweise auch noch das Amt des CEOs. Im März wird bekannt, dass Schnidrig ab April 2019 das Amt des CEOs dauerhaft übernimmt. Doch schon eineinhalb Jahre später, im Oktober 2020, teilt das Unternehmen mit, dass Schnidrig Ende 2020 „im besten Einvernehmen und auf eigenen Wunsch“ ausscheidet. Nur wenige Monate später, im Dezember 2020, wird bekannt, dass Schnidrig doch bei Corestate bleibt und wieder den CFO-Posten übernimmt.

zum Profil

Neu-CEO Parmantier, der über ein großes Netzwerk in der Corporate-Finance-Community verfügt, hatte bereits bei seiner Berufung betont, dass er bei Corestate ein „erhebliches Wachstumspotential sowohl im bestehenden Produktbereich des Anlagemanagements als auch vor allem im Segment Private Debt“ sieht. Doch auch der Abbau des Schuldenbergs stehen in diesem Jahr auf der Agenda des CEOs und seines CFOs.

Hierzu stellte der SDax-Konzern direkt klar: Der Kurs zur Reduzierung der Verschuldung werde wie geplant fortsetzt. Die Nettofinanzverschuldung im Verhältnis zum Ebitda soll nach der Übernahme wieder in den Korridor zwischen 2x und 3x zurückgeführt werden. Zum Ende des Geschäftsjahres 2019 lag der Leverage bei 2,7x Ebitda.

olivia.harder[at]finance-magazin.de

Mehr über die Alternative zu Banken lesen Sie auf unserer Themenseite zu Private Debt. Alles über die Karriere des Corestate-CFOs erfahren Sie auf dem FINANCE-Köpfe-Profil von Lars Schnidrig.