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03.08.12
Finanzierungen

Deutsche Annington bemüht sich um Refinanzierung

Die Deutsche Annington hat nach langer Hängepartie einen Plan zur Refinanzierung ihrer milliardenschweren Verbindlichkeiten vorgelegt. Ob alle Gläubiger den Vorschlägen von CFO Stefan Kirsten zustimmen, muss sich aber noch zeigen.

Die Deutsche Annington wählt einen ungewöhnlichen Weg, um eine Mehrheitsabstimmung mit den Gläubigern zu ermöglichen. Das sogenannte „Scheme-of-Arrangement“, ein Vergleichsverfahren nach englischem Recht, soll herangezogen werden, um Europas größte CMBS-Transaktion zu refinanzieren. Die Immobilienverbriefung „Grand“ wurde Mitte 2006 initiiert und ist neben bilateralen Krediten die maßgebliche Refinanzierungsquelle der Deutschen Annington. Zurzeit beläuft sich ihr Volumen noch auf 4,3 Milliarden Euro.

Obwohl die meisten der 180.000 Wohnungen  der Immobiliengesellschaft mit Sitz in Bochum sich in Deutschland befinden, ist dies möglich, weil die Dokumentation auch englischem Recht unterliegt. Bemerkenswert ist, dass der Eigentümer Terra Firma, die legendäre Private-Equity-Gesellschaft von Guy Hands, dafür Eigenkapital in Höhe von rund 504  Millionen Euro injizieren wird.

Tilgung in mehreren Schritten

Die Umschuldung soll in mehreren Schritten erfolgen. In den nächsten fünf Jahren soll das Fremdkapital weitgehend zurückgeführt werden. Im ersten Jahr immerhin 1,24 Milliarden Euro, unter anderem dank des frischen Kapitals von Terra Firma, im zweiten 700 Millionen Euro und im dritten und vierten Jahr jeweils 650 Millionen Euro. 32 Prozent der Gläubiger haben zugesagt, 75 Prozent werden bis zum Jahresende 2012 aber angestrebt. Zu den Gläubigern, die mitziehen wollen, gehören JP Morgan Chase, der Assetmanager Pimco, die BayernLB, die ING Investment Management, die LBBW und Standard Life Investments. Moody’s goutierte den Plan bereits in einem aktuellen Report: Besonders die längeren Fristigkeiten und die geringere Verschuldung, die dann bei 59,7 Prozent liegen wird, bewertet die Ratingagentur als positiv. Ende 2011 hatte Moody’s Grand wegen der unklaren Aussichten noch herabgestuft. Aber die offene Frage bleibt: Werden auch andere Gläubiger mitziehen, die Laufzeiten zu verlängern?

Strickfehler in der CMBS-Dokumentation

Die ganze Summe, es handelt sich momentan noch um 4,3 Milliarden Euro, im Block zu refinanzieren erwies sich im gegenwärtigen Marktumfeld als nicht umsetzbar. Daneben erschwerten Strickfehler in der Vertragsdokumentation eine Einigung mit den Gläubigern, die in verschiedene Klassen unterteilt sind. Die Begriffe „Extraordinary Resolution“ (außerordentliche Beschlussfassung) und „Basic Term Modification“ waren im umfangreichen Vertragswerk nicht sauber definiert. „Es ist deshalb unklar, mit welchem Quorum die Noteholder bei einer Verlängerung zustimmen müssen“, sagte Anwalt Thomas Prüm bereits im vergangenen Jahr gegenüber FINANCE (siehe Ausgabe Oktober|2012). Um eine Einigung zu erzielen, wählte Finanzchef Stefan Kirsten jetzt auch das eher ungewöhnliche „Scheme-of-Arrangement“-Verfahren.

Die ganze Branche beobachtet die Verhandlungen mit Argusaugen, da sie zum Vorbild für weitere Refinanzierungen werden könnten. Geht es um die Verbriefung von gewerblichen Immobilienkrediten (CMBS), dann ist häufig von einer „Wall of Maturities“ die Rede. Eine Mauer der Fälligkeiten steht besonders im Jahr 2013 bevor, wenn viele Transaktionen aus der Vorkrisenzeit fällig werden. Da Schuldner häufig nicht fristgerecht tilgen oder komplett refinanzieren können, laufen die Verhandlungen mit den Gläubigern auf Hochtouren.
 
Grand (kurz für German Residential Asset Note Distributor) startete 2006 mit einem Volumen von fast 5,8 Milliarden Euro und gilt als die größte CMBS-Verbriefung Europas. Einen ähnlich großen Jumbo Loan hat die Gagfah zu refinanzieren. 2013 werden en block über 3 Milliarden Euro fällig, schon seit Jahren sucht das Management des hochverschuldeten Immobilienkonzerns – Hauptgesellschafter ist Fortress – nach einer Anschlussfinanzierung.

markus.dentz[at]finance-magazin.de