Der Immobilienentwickler Eyemaxx, der auch Einkaufszentren betreut, muss die Covenants seiner Anleihen anpassen.

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23.04.21
Finanzierungen

Eyemaxx wackelt, aber verschafft sich Luft

Schwere Probleme bei Eyemaxx: Der börsennotierte Immobilienentwickler braucht dringend die Teilzustimmung der Anleihegläubiger für die Anpassung der Covenants. Der Konzern versucht sie mit vorläufigen Zinszahlungen zu locken. Das ist die Lage.

Eyemaxx Real Estate steckt in der Klemme: Falls das Immobilienunternehmen es nicht schafft, seine Anleihegläubiger von einer Anpassung der Covenants zu überzeugen, drohen diese zu reißen. Das hätte enorme Konsequenzen für das Unternehmen. Mit Hilfe einer „überpünktlichen“ Zinszahlung, wie Eyemaxx sie nennt, versucht das Unternehmen sich heute etwas Luft zu verschaffen.

Eyemaxx will Anleihe-Covenants anpassen

Hinter dem Emittenten zahlreicher Mittelstandsanleihen liegen turbulente Wochen. Die Probleme fingen Ende März an: Eyemaxx lud seine Anleihegläubiger zu einer ungeplanten Abstimmung ein. Der Immobilienentwickler ersucht um die Einwilligung der Gläubiger, die Covenants von drei Anleihen anpassen zu dürfen. Konkret geht um die Anleihen mit Laufzeiten bis 2023, 2024 und 2025. Ihr Volumen addiert sich auf 135 Millionen Euro.

Pikant: Die intendierte Anpassung der Covenants kommt offenbar nicht auf Wunsch der Aschaffenburger, sondern auf Druck von Wirtschaftsprüfer Ebner Stolz. Eyemaxx begründete seinen Vorstoß Ende März so: „Mit der Anpassung der Covenants soll verhindert werden, dass Eyemaxx den kurzfristigen Schwankungen von Projektbewertungen beziehungsweise deren Auswirkungen auf die Eigenkapitalquote ausgeliefert ist.“ Der entscheidende Covenant definiert eine Mindesteigenkapitalquote und droht zu reißen.

Laut eines Berichts des Online-Magazins „4Investors“ soll sich das Immobilienunternehmen mit seinem Wirtschaftsprüfer nicht darüber einig sein, wie die Immobilienprojekte in der Bilanz bewertet werden sollen. Dabei geht es vor allem um die von Corona besonders betroffenen Gewerbeimmobilien wie etwa Hotels. Eyemaxx wolle nach eigenen Angaben Werte aus aktuellen Sachverständigengutachten ansetzen, die Wirtschaftsprüfer bestehen aber auf einem niedrigeren Bewertungsansatz für Immobilienprojekte. Der Konflikt dauert an: Die Vorlage des Jahresabschlusses 2020 wurde bereits zweimal verschoben, zuletzt auf Mai.

Eyemaxx braucht Zustimmung der Gläubiger

Eyemaxx will den EK-Covenant der Anleihen mit den Laufzeiten bis 2023 und 2024 von mindestens 20 Prozent auf 15 Prozent verringern. Bei der bis 2025 laufenden Anleihe liegt die Mindestquote schon bei 15 Prozent und soll so bleiben.

Falls Eyemaxx auch die angepassten Covenants nicht einhalten sollte, will der Konzern eine zusätzliche Verzinsung von 0,5 Prozentpunkten zahlen. Einzelne Gläubiger haben schon eine Verschärfung vorgeschlagen: Sie möchten festschreiben, dass ein gemeinsamer Vertreter der Anleihegläubiger bestellt werden muss, sollte die Eigenkapitalquote unter 10 Prozent fallen.

Der Ausgang der Causa ist offen. Bei der ersten Gläubigerversammlung Anfang April wurde die nötige Anwesenheitsqoute von 50 Prozent verfehlt. Von den Teilnehmenden stimmte die Mehrheit jedoch für den Vorschlag des Managements. Für den 29. April ist nun eine weitere Versammlung terminiert, bei der das Mindestquorum erreicht werden soll – als Präsenzveranstaltung in München. Dort reicht Eyemaxx ein Quorum von 25 Prozent, welches bei der ersten Versammlung schon erreicht werden konnte. „Kein Gläubiger kann ein Interesse daran haben, dass wir im Finanzmanagement plötzlich vor extreme Herausforderungen gestellt werden“, warnte in dieser Woche Eyemaxx-Chef Michael Müller.

Eyemaxx platziert Kapitalerhöhung

Heute nun versucht Eyemaxx, die Gläubiger mit einer symbolstarken Geste zu überzeugen. Wie das Unternehmen mitteilt, habe es die Zinsen der Unternehmensanleihe 2020/2025 mit einem Kupon von 5,5 Prozent pünktlich bezahlt. Die Zinsen für die Anleihe 2018/2023 mit ebenfalls 5,5 Prozent Kupon seien zudem „überpünktlich“ bezahlt worden – sie wären erst in drei Tagen fällig geworden.

Am Kapitalmarkt herrscht jedoch Skepsis. Die 2023er-Anleihe notiert aktuell zu rund 70 Prozent ihres Nennwerts, die 2025er etwas höher bei rund 85 Prozent. Die Aktie hat sich in den zurückliegenden drei Monaten mehr als halbiert und liegt etwa 70 Prozent niedriger als im November 2019. Eyemaxx betrachtet sich jedoch als „zuverlässiger Anleiheemittent und Kapitalmarktakteur“ und verweist darauf, „inklusive zwei Wandelanleihen insgesamt sieben Anleihen pünktlich und plangemäß abgelöst“ zu haben.

Und CEO Müller kämpft nicht nur mit Worten. Vorgestern schloss er eine kurzfristig angestoßene Kapitalerhöhung ab, die die Liquidität und das Eigenkapital vor Kosten um 3,7 Millionen Euro stärkt. Platziert wurden die neuen Aktien zu je 3 Euro, leicht unter dem aktuellen Kurs.

Die Lage verdüstert sich

Für das vergangene Geschäftsjahr, das Ende Oktober 2020 endete, rechnet Eyemaxx laut vorläufigen Zahlen mit einem Nettoverlust zwischen 28 und 35 Millionen Euro. Zuletzt nannte das Unternehmen noch eine Summe zwischen 26 und 28 Millionen Euro. Im Jahr davor fuhr der Konzern noch einen Gewinn (Ebit) von 9,7 Millionen Euro ein. „Zurückzuführen ist der deutliche Verlust auf aktuelle und nicht-liquiditätswirksame Anpassungen von Projektbewertungen aufgrund der Corona-Pandemie“, erklärte Eyemaxx.

Bei der Eigenkapitalquote rechnet der Konzern für das Geschäftsjahr 2020 vorläufig mit 20 Prozent. Im Vorjahr lag sie bei rund 25 Prozent, und im Geschäftsjahr davor bei fast 30 Prozent. Doch die Tendenz ist problematisch: „Im Bilanzerstellungszeitraum – also jetzt im Frühjahr 2021 – hat sich die Lage um die Coronapandemie im Vergleich zum Ende des Geschäftsjahres im Oktober 2020 noch einmal deutlich verschärft. Entsprechend musste es zu weiteren negativen Anpassungen bei den Projektbewertungen kommen“, schrieb Eyemaxx unlängst. Das könnte ein Indiz dafür sein, dass die Eigenkapitalquote nun schon unter 20 Prozent liegt.

sarah.backhaus[at]finance-magazin.de