Fast ein halbes Jahr ist die Shortseller-Attacke von Fraser Perring auf den Immobilienkonzern Adler Group her – nun hat der neue Verwaltungsratsvorsitzende Stefan Kirsten erste Ergebnisse aus der Prüfung von KPMG Forensics präsentiert. Kirsten, der viele Jahre CFO bei Vonovia war, ist seit Mitte Februar Vorsitzender des Verwaltungsrats.
Die Ergebnisse der Forensiker seien vorläufig, betont er. KPMG, die auch der reguläre Abschlussprüfer von Adler sind, hatten seit Ende November die Bilanzen des Immobilienkonzerns zusätzlich unter forensischen Blickpunkten durchleuchtet, nachdem Fraser Perring dem Unternehmen in einem 61-seitigen Dokument „Betrug, Täuschung und finanzielle Falschdarstellung“ vorgeworfen hatte, was einen heftigen Kurssturz auslöste.
Ein zentraler Vorwurf des Shortsellers betraf Transaktionen mit nahestehenden Personen. Hierbei ging es vor allem um die Rolle des österreichischen Investors Cevdet Caner, der das Unternehmen angeblich aus dem Hintergrund steuere, während in der Adler-Geschäftsleitung faktisch Strohmänner sitzen würden, meinte Perring. Zudem behauptete er, dass ein Netzwerk rund um Caner von angeblich undurchsichtigen M&A-Deals bei Adler finanziell profitiere. Auch die komplexe Entstehung des Konzerns im Frühjahr 2020 brachte der Brite mit undurchsichtigen Geschäften in Verbindung.
KPMG fehlen noch Daten zu nahestehenden Personen
Zu Transaktionen mit nahestehenden Personen heißt es nun in der Mitteilung des Verwaltungsrats, dass KPMG die Vorwürfe „in Bezug auf Transaktionen mit und Einflussnahme auf Adler durch mutmaßlich nahestehende Personen wegen der derzeit verfügbaren Daten nicht widerlegen“ könne. Die Formulierung „wegen“ impliziert, dass KPMG offenbar schlicht noch nicht alle Daten vorliegen, um die Vorwürfe genau untersuchen zu können. Angesichts dessen, dass die Prüfung bereits seit einigen Monaten läuft, überrascht dies. Die Untersuchungen im Hinblick auf nahestehende Personen würden fortgeführt, so Stefan Kirsten.
Ein weiterer Vorwurf betraf die Werthaltigkeit des Wohnimmobilienportfolios. Perring behauptete, das Portfolio sei gar nicht 8,85 Milliarden Euro wert, wie es der Konzern im Halbjahresbericht für 2021 ausgewiesen hätte. Vielmehr sei eine Abschreibung über bis zu 2,36 Milliarden Euro notwendig, so Perring. „Die Vorwürfe zur Werthaltigkeit des Wohnimmobilienportfolios der Adler wurden sämtlich widerlegt“, heißt es nun. Kirsten bezeichnet die Bewertung des Immobiliendienstleisters CBRE, auf der die Werte in Adlers Berechnungen basieren, als „grundsolide“.
In den vergangenen Monaten hatte Adler bereits einige große Immobilienportfolien an Wettbewerber verkauft, allesamt über Buchwert – auch dies deutete bereits darauf hin, dass hinter den Immobilien reelle Werte stehen, die im Großen und Ganzen auch denen in der Bilanz dargestellten entsprechen.
Hat Perring beim Entwicklungsportfolio ins Schwarze getroffen?
Anders sieht es allerdings beim Entwicklungsportfolio aus, also Immobilien, die sich noch im Bau befinden. Hier lassen die Ergebnisse aufhorchen: „Die Vorwürfe zum Entwicklungsportfolio konnten bislang nur teilweise widerlegt werden“, heißt es in der Mitteilung des Adler-Verwaltungsrats. „In Bezug auf das Entwicklungsportfolio hat KPMG auf Bewertungsunterschiede hingewiesen, die wir nun gemeinsam eingrenzen“, formuliert es Verwaltungsratschef Kirsten.
Adler hatte in Vergangenheit mit Development-Projekten von sich reden gemacht, bei denen es lange nicht voranging oder die schließlich unabgeschlossen wieder verkauft wurden. Unter anderem wegen nicht beendeter Projekte würde das von Adler genutzte Restwertmodell für die Bewertung auf zu optimistischen Annahmen beruhen, so Perring. Adler taxierte den Wert im Juni 2021 mit 3,7 Milliarden Euro, Perring hingegen glaubt, das Development-Portfolio sei bis zu 1,8 Milliarden Euro weniger wert.
LTV bedroht Covenants wohl nicht
Nicht zuletzt behauptete der Shortseller, dass der Loan-to-Value (LTV) – also der Beleihungsgrad – viel zu niedrig ausgewiesen sei. Perring kritisierte Adlers Berechnungsmethode für den LTV und behauptete, er liege in Wirklichkeit bei 87 Prozent, was einen Covenant-Bruch bei den Anleihen auslösen würde. Laut Adler wird der LTV nach dem jüngsten Verkauf eines großen Portfolios bei unter 50 Prozent liegen.
Dazu schreibt der Verwaltungsrat nun: „Die Loan-to-Value (LTV)-Berechnungen von KPMG auf Basis der in den jeweiligen Finanzberichten veröffentlichten Bilanzdaten zu den jeweiligen Quartalsenden der Jahre 2019 und 2020 gemäß Anleihebedingungen führten nicht zu der vorgeworfenen Überschreitung der in den Anleihebedingungen festgelegten LTV-Schwellenwerte.“ Stefan Kirsten betont, man werde „gemeinsam mit KMPG unsere Berechnungen weiter verfeinern.“
Hier lässt einiges aufhorchen. Zum einen wird nicht klargestellt, ob der von Adler ausgewiesene LTV wirklich korrekt ist – sondern nur, dass dessen Höhe zu keinem Covenant-Bruch führt. Und die Differenz zwischen den erklärten 50 Prozent und den von Perring in den Raum gestellten 87 Prozent ist riesig. Zum anderen basieren die KPMG-Berechnungen auf den Zahlen der veröffentlichten Quartalsberichte – was naturgemäß nur dann aussagekräftig ist, wenn diese Zahlen korrekt sind.
KPMG hat nur noch wenig Zeit für Bilanzabschluss
KPMG hat die Sonderuntersuchung noch nicht beendet. Sie wird mit dem „Daten-Input“ von Adler nun verlängert bis zum 25. März. Damit bleibt KPMG nicht mehr viel Zeit, um die neuen Daten auszuwerten. „Wir haben KPMG empfohlen, sich auf die laufende E-Mail-Analyse, die noch offenen Fragen in Bezug auf Transaktionen mit angeblich nahestehenden Personen und die Verringerung der Bewertungslücke in unserem Entwicklungsportfolio zu konzentrieren“, berichtet Kirsten.
Der Konzernabschluss 2021 soll in der letzten Aprilwoche veröffentlicht werden. Ursprünglich war dies für Ende März geplant. „Danach werden meine Kollegen und ich die Ergebnisse analysieren und, wo nötig, die Strukturen und Prozesse innerhalb von Adler anpassen“, resümiert der Verwaltungsratsvorsitzende. Mit Hinblick auf die vorläufigen Ergebnisse der KPMG-Untersuchung bleiben somit noch viele Fragen offen.
julia.schmitt[at]finance-magazin.de
Julia Schmitt ist Redaktionsleiterin von FINANCE-Online und Moderatorin bei FINANCE-TV. Nach ihrem Studium der Volkswirtschaftslehre und Publizistik an der Johannes-Gutenberg-Universität Mainz stieg sie 2014 bei F.A.Z. BUSINESS MEDIA ein. Sie betreut die Themenschwerpunkte Wirtschaftsprüfung und Bilanzierung und ist Trägerin des Karl Theodor Vogel Preises der Deutschen Fachpresse.
