Für Unternehmen können Immobilien in der derzeitigen Krisenzeit Fluch und Segen sein. Eine neue Regelung der Insolvenzantragspflicht soll Erleichterung bringen. Das müssen Unternehmen beachten.

Seit dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs wird viel über eine Immobilienkrise diskutiert. Dabei sah es für Bauunternehmen, Projektentwicklungsgesellschaften, Investoren und andere Marktteilnehmer in der Vergangenheit ganz anders aus. Günstige Zinsen führten im geschäftlichen wie privaten Bereich zu großer Nachfrage. Das setzte sich auch in der Corona-Pandemie fort.

Durch den Russland-Ukraine-Konflikt und den substantiellen Auswirkungen auf die Industrie änderte sich die Lage. Die Beschaffung von Rohstoffen wurde schwieriger und teurer. Die Folgen sind Bauverzögerungen und höhere Baukosten. In der aktuellen Diskussion häufig ausgeblendet sind die Unternehmen mit Bestandsimmobilien, die einerseits durch Mietausfälle und andrerseits durch Vorfinanzierung der gestiegenen Nebenkosten betroffen sind.

Immobilienkrise: Reaktionen der Wirtschaft

Die Wirtschaft hält sich im Immobilienbereich zurück. Es werden weniger neue Aufträge vergeben, viele Projekte werden vorübergehend gestoppt, teilweise werden sie noch in der Projektphase beendet.

„Bei früh erkannten Krisen bis hin zum Stadium der „nur“ drohenden Zahlungsunfähigkeit bestehen die größten Handlungsspielräume für alle Beteiligten.“

Mit diesen Ausfällen haben dann wiederum die nachgelagerten Unternehmer zu kämpfen. Wird ein Bauprojekt nur vorübergehend gestoppt, stellen sich für die beteiligten Unternehmen dann nicht nur Liquiditätsprobleme, sondern in deren Folge auch (insolvenz-)rechtliche Fragen. Die jüngste Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB hat eine Finanzierung für die zusätzliche Projektdauer verteuert und wirkt sich negativ auf die Rendite aus den Bauprojekten aus.

Immobilienkrise: Reaktionen der Politik

Ohne speziell auf die Immobilienbranche zu zielen, hat die Bundesregierung eine erneute Erleichterung bei den Insolvenzantragsantragsgründen angekündigt. Zwar sollen zahlungsunfähige Unternehmen weiterhin Insolvenzantrag stellen müssen, aber nicht, wenn eine Zahlungsunfähigkeit nur droht. Hier stellte sich bislang das Problem, dass eine drohende Zahlungsunfähigkeit innerhalb der nächsten zwölf Monate die Fortbestehensprognose entfallen lässt und daher die Insolvenz aufgrund der Überschuldung (verpflichtend) zu beantragen ist. Durch eine Verkürzung auf einen viermonatigen Prognosezeitraum will die Bundesregierung hier Abhilfe schaffen. Nur darf in dieser Zeit keine Zahlungsunfähigkeit eintreten. Letztlich werden den Unternehmen also bestenfalls acht Monate Zeit verschafft. 

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Restrukturierung

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Das Bundesministerium für Justiz geht davon aus, dass „Unternehmen profitieren, die im Kern gesund und auch langfristig unter den geänderten Rahmenbedingungen überlebensfähig sind“. Solche Unternehmen „sollen Zeit gewinnen, um ihre Geschäftsmodelle anpassen zu können“. Die zusätzlichen maximal acht Monate sind ein durchaus sportlicherZeitrahmen, ein Geschäftsmodell anzupassen. Bei Unternehmen der Immobilienbranche, insbesondere wenn sie bereits in der Bauphase von Projekten sind, wird eine Änderung des Geschäftsmodells in diesem Zeitraum kaum möglich sein.

Anstelle des Geschäftsmodells können Unternehmen jedoch bei einzelnen Projekte – auch im fortgeschrittenen Baustadium – die Nutzungsplanung ändern. Im besten Fall wird das Objekt in eine Quartiersplanung integriert und eine gemischte Nutzung aus Wohnen und Gewerbe angestrebt.

Das sind mögliche Handlungsoptionen

Sowohl für die Unternehmen selbst (sowie der Geschäftsführung) als auch für finanzierende Kreditinstitute ist in einem ersten Schritt eine schnelle Analyse der (insolvenz-)rechtlichen Situation erforderlich. Bei früh erkannten Krisen bis hin zum Stadium der „nur“ drohenden Zahlungsunfähigkeit bestehen die größten Handlungsspielräume für alle Beteiligten. Hier sind neben der rein liquiditätsorientierten Betrachtung bei der Planung insbesondere operative Bauleitungs- und Überwachungskenntnisse gefordert. Ob sich die bisherige Geschäftsführung durch einen CRO verstärkt oder von den Beteiligten eine Treuhandlösung bevorzugt wird, hängt von den Umständen der einzelnen Immobilie ab.

Für Start-ups ist die Finanzierung genauso wichtig wie eine gute Idee. Doch was tun, wenn eine Finanzierung ausläuft, die nächste aber noch nicht verbindlich vereinbart ist? Gerade bei knapper Liquidität sollten Gründer die wichtigsten Punkte des Insolvenzrechts kennen.

In der Gründungs- und Wachstumsphase sind Finanzierungsrunden für Start-ups an der Tagesordnung. Darüber werben die jungen Unternehmen Mittel von Investoren ein, um damit die nächste Phase ihrer Entwicklung anzugehen. Bei der Gründung müssen Start-ups zunächst einen Finanzierer aus dem privaten oder öffentlichen Sektor für die Geschäftsidee begeistern. Im nächsten Schritt entwickeln die Verantwortlichen ihr Geschäftsmodell dann zur Marktreife weiter.

Diese Entwicklungsphase kann lange dauern: Start-ups für nachhaltige Energie müssen beispielsweise oft über Jahre intensive Forschungs- und Entwicklungsarbeit betreiben. Diesen Bemühungen steht eine unsichere Gewinnerwartung gegenüber. Ähnliches gilt für Technologieunternehmen, die erst ihre Plattform aufbauen und dann eine bestimmte Anzahl an Nutzern dafür gewinnen müssen. Parallel dazu müssen die Gründer zudem in ihrem eigenen Unternehmen eine Organisationsstruktur etablieren.

Mit fortschreitender Entwicklung eines Start-ups steigen auch die Anforderungen der Investoren: Im Gegenzug für die Finanzierung erwarten sie immer detaillierte Businesspläne, teilweise fordern die potentiellen Geldgeber einen Nachweis über die Umsatzentwicklung in den ersten Testmärkten.

Was Start-ups über Insolvenzrecht wissen sollten

Gründer sind gerade in der frühen Phase mit vielen Themen beschäftigt, meist jedoch nicht mit den Anforderungen des Restrukturierungsrechts oder mit Insolvenzantragspflichten. Dabei können Start-ups entstehende Verbindlichkeiten häufig nicht aus eigener Kraft bedienen und haben auch noch keine größeren Vermögenswerte, die ihren Gläubigern als Sicherheit dienen würden. Daher sind viele Start-ups bilanziell überschuldet. Das kann auch zur Insolvenzantragspflicht führen.

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Eine Lösung für dieses Dilemma bieten die Unternehmensplanung und eine daraus abgeleitete positive Fortbestehensprognose: Trotz bilanzieller Überschuldung liegt keine Überschulung im Sinne des Insolvenzrechts vor, wenn die Fortführung des Unternehmens in den nächsten zwölf Monaten überwiegend wahrscheinlich ist. Das Unternehmen muss dann keinen Insolvenzantrag stellen. Dafür muss das Start-up allerdings im Prognosezeitraum zahlungsfähig bleiben, also in den folgenden zwölf Monaten ausreichend Liquidität besitzen, um laufende Verbindlichkeiten spätestens bei Fälligkeit zahlen zu können. Diese Liquiditätsentwicklung ist aus der Unternehmensplanung abzuleiten. Dadurch ergibt sich ein gewisser Gleichlauf der Überschuldung mit der sogenannten drohenden Zahlungsunfähigkeit.

Wann ist eine Finanzierung wahrscheinlich?

Um die Prognose anstellen zu können, muss das Start-up also darlegen, dass seine Finanzierung für die folgenden zwölf Monate überwiegend wahrscheinlich ist. Das ist jedoch mit den oft kurzfristig erfolgenden Finanzierungsrunden kaum möglich. Wenn eine Finanzierungsrunde scheitert und die Insolvenz eintritt, droht der Geschäftsleitung des Start-ups eine persönliche Haftung: Der Insolvenzverwalter kann sich dann auf den Standpunkt stellen, dass die weitere Finanzierung in den zwölf Monaten, die dem Insolvenzantrag vorausgegangen sind, bereits nicht mehr überwiegend wahrscheinlich war.

Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber seit Anfang 2021 eine Verpflichtung jeder Geschäftsleitung zur Krisenfrüherkennung und zum Krisenmanagement eingeführt hat. Dafür müssen die Unternehmen prognostizieren, ob in den kommenden zwei Jahren eine Zahlungsunfähigkeit droht. Solche Prognosen spiegeln die Gegebenheiten bei den meisten Finanzierungsrunden im Start-up-Bereich allerdings nicht wider.

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Sorgfältige Dokumentation ist für Start-ups wichtig

Die Geschäftsleitung eines Start-ups sollte daher mit einer laufend aktuell gehaltenen Dokumentation vorsorgen. Sie muss detailliert und belastbar darlegen, dass die einzelnen Voraussetzungen für eine Durchfinanzierung für die kommenden zwölf Monate vorliegen. Mit einer solchen Dokumentation kann die Geschäftsleitung eine positive Fortbestehensprognose belegen. In die Bewertung müssen alle relevanten Vorbereitungen, Gespräche und sonstigen Fakten einfließen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit der Durchfinanzierung ergibt.

Wenn Finanzierungsbeiträge durch Dritte betrachtet werden, stellt die Rechtsprechung allerdings hohe Anforderungen an den Bewertungsmaßstab: Der Bundesgerichtshof entschied zuletzt im Jahr 2021, dass die bloße Aussicht auf eine Finanzierung allein nicht ausreicht, um diese berücksichtigen zu dürfen. Allerdings ist eine rechtsverbindliche Zusicherung ebenfalls nicht zwingend. Entscheidend ist vielmehr, ob die Geschäftsführung mit einem Finanzierungsbeitrag von dritter Seite mit überwiegender Wahrscheinlichkeit rechnen kann.

Risiken treffen Start-ups wie auch Investoren

Für Gründer und Geschäftsführer in Start-ups bleiben jedoch Rechtsunsicherheiten. Diese betreffen auch Investoren. Wenn die Insolvenzreife eintritt – etwa bei Verzögerungen während der nächsten Finanzierungsrunden – laufen die Geldgeber Gefahr, ihr Investment zu verlieren. Wird ein Insolvenzantrag gestellt, kann mit der richtigen Weichenstellung zwar auch eine Sanierung von Start-ups gelingen. Eine Sicherheit für den Investor, weiter im Geld zu bleiben, gibt es dabei aber nicht.

„Die Geschäftsleitung sollte bereits in frühen Gründungsstadien eine Dokumentation vorhalten, die auch insolvenzrechtliche Expertise beinhaltet.“

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer Entscheidung aus dem vergangenen Jahr die Besonderheiten von Start-ups berücksichtigt. Demnach kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine lediglich geäußerte Finanzierungsbereitschaft eines Investors bereits ausreichen, um eine überwiegende Wahrscheinlichkeit der Durchfinanzierung anzunehmen. Eine bereits abgeschlossene Finanzierung sei dann nicht mehr Voraussetzung für die positive Fortbestehensprognose, urteilte das Gericht. Für Gründer und Geschäftsführer in Start-ups bietet dieses Gerichtsurteil zumindest eine Orientierung bezüglich der zu erfüllenden rechtlichen Anforderungen.

Schließlich müssen sich die Verantwortlichen fragen, ob ihr Businessplan die Wahrscheinlichkeit einer Durchfinanzierung beinhaltet. Dem Bundesgerichtshof kommt es dabei in seiner bisherigen Rechtsprechung weniger auf operative Konzepte an, sondern vielmehr auf eine belastbare Liquiditätsprognose. Die Geschäftsleitung sollte daher bereits in den frühen Gründungsstadien eine Dokumentation vorhalten, die auch insolvenzrechtliche Expertise beinhaltet. Ebenso sollten Investoren ihrerseits auf eine solche Dokumentation hinwirken und sich diese vom Start-up vorlegen lassen.

Nach dem Platzen eines Großauftrags musste sich der Mastenhersteller Europoles neu ausrichten. Wie lief die Insolvenz in Eigenverwaltung, und was unterscheidet das Verfahren von der neuen präventiven Sanierung? Die Case Study zeigt die wichtigsten Lerneffekte.

Als führender Mastenhersteller Europas und Dienstleister in den Geschäftsbereichen Infrastruktur, Beleuchtung und Energie war die Europoles Gruppe international aufgestellt: Die Unternehmensgruppe verfügte über europaweit verteilte Produktions- und Vertriebsstrukturen in Deutschland, Polen, der Schweiz und Frankreich sowie über eine produzierende Gesellschaft im Oman.

Doch dann zog ein Kunde unerwartet einen Großauftrag über mehr als 100 Millionen Euro zurück, vom Unternehmen fest eingeplante Abschlagszahlungen blieben aus. Im Herbst 2018 musste die Europoles-Gruppe einen Insolvenzantrag stellen. Die Geschäftsführung entschied sich für die Insolvenz in Eigenverwaltung. Die Geschäftsführung um Martin Prillmann und Michael Schauerte wurde um Alexander Reus und Vincenz von Braun als Sanierungsgeschäftsführer erweitert.

Verträge in der Eigenverwaltung beenden

In einem Insolvenzverfahren können nur Projekte mit ausreichend positivem Ergebnis fortgeführt werden. Das Projektgeschäft von Europoles im Infrastrukturbereich gestaltete sich aufgrund der in der Branche üblichen Vorfinanzierungs- und Gewährleistungsstrukturen allerdings schwierig, denn Kunden hielten sich mit langfristigen Aufträgen zurück. Die Insolvenz in Eigenverwaltung eröffnete der Europoles-Gruppe die Möglichkeit, verlustbringende Projekte sowie langlaufende Vertragsbeziehungen, die das Unternehmen nicht weiterführen wollte, zu beenden. Eine Analyse aller Restrukturierungsoptionen ergab, dass eine Fortführung der verschiedenen Geschäftsbereiche in einzelnen Unternehmen mit neuen Gesellschaftern die bestmögliche Lösung darstellte, insbesondere auch für die Arbeitnehmer.

Nachdem der Geschäftsbetrieb stabilisiert worden war, fand sich für die Infrastruktursparte inklusive einer Schweizer Tochtergesellschaft innerhalb eines halben Jahres ein Investor. Ein Grund dafür war, dass sich das eingespielte Managementteam in der Eigenverwaltung weiter in vollem Umfang einbrachte und Lösungen gemeinsam mit den Sanierungsgeschäftsführern entwickelte. Im weiteren Verlauf des Insolvenzverfahrens trennte sich Europoles von einer Schwestergesellschaft in Polen und verkaufte eine Joint-Venture-Beteiligung im Oman.

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Der Verkauf der Beleuchtungssparte dauerte dagegen länger. Sie war in Produktion und Vertrieb stärker international organisiert. Insbesondere ein Werk in Polen war aufgrund hochmoderner Produktionsanlagen für Investoren interessant. Für die Fortführung der Beleuchtungssparte entwickelten die Sanierungsgeschäftsführer daher länderspezifische Lösungen, die in einem Gesamtkonzept zusammengeführt wurden.

Der Geschäftsbetrieb in Polen wurde schließlich über ein sogenanntes Pre-Pack-Insolvenzverfahren an einen neuen Investor übertragen. Als Pre-Pack-Insolvenz oder vorgefertigte Insolvenz werden Verfahren bezeichnet, bei denen ein Umstrukturierungsplan bereits vereinbart wird, bevor das Unternehmen seine Insolvenz anmeldet. Auch nach der übertragenden Sanierung der Beleuchtungssparte führte das vorherige Management um Thorsten Rehfeldt und Hendrik Schulz das Unternehmen für den neuen Investor fort.

Eigenverwaltung vs. präventive Sanierung

Für Konstellationen wie bei Europoles gibt es seit Beginn dieses Jahres noch eine weitere Sanierungsmöglichkeit. Das neue Unternehmensstabilisierungs- und  restrukturierungsgesetz (StaRUG) will die Lücke zwischen einvernehmlichen außergerichtlichen Sanierung und der Sanierung im Insolvenzverfahren schließen und ermöglicht ein Restrukturierungsverfahren mit dem Ziel eines Restrukturierungsplans. Bei einer solchen präventiven Sanierung kann die Mehrheit der Gläubiger eine für alle Gläubiger verbindliche Sanierungslösung beschließen. Für die Umsetzung des Restrukturierungsplans kann das Unternehmen zudem Stabilisierungsanordnungen beantragen, sodass es während der Restrukturierungsphase vor dem Zugriff einzelner Gläubiger geschützt ist.

„Es war von erheblicher Bedeutung, dass sich Europoles von belastenden Verträgen trennen konnte.“

Obwohl der Restrukturierungsplan dem Insolvenzplan ähnelt, sind die Rahmenbedingungen der präventiven Sanierung und der Eigenverwaltung sehr unterschiedlich. Während es in der Eigenverwaltung verschiedene Sonderregelungen gibt, mit denen ein Unternehmen Verträge beispielsweise mit verkürzter Frist kündigen kann, bietet die präventive Sanierung diese Möglichkeit nicht. Im Fall der Europoles-Gruppe war es von erheblicher Bedeutung, dass sich das Unternehmen von belastenden Verträgen trennen konnte.

Für europaweite und internationale Fälle gibt es bei der präventiven Restrukturierung zudem ein weiteres Hemmnis: Derzeit ist die gegenseitige Anerkennung eines Restrukturierungsplans zwischen den europäischen Mitgliedsstaaten noch ungeklärt. Auch die EU-Richtlinie, auf der das StaRUG beruht, macht dazu keine verbindlichen Vorgaben. Erst 2022 sollen Regelungen für ein öffentliches Restrukturierungsverfahren, das die Anerkennung vereinfachen soll, in Kraft treten.

Präventive Sanierung: Alternative für Europoles?

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Ein Vergleich der beiden Verfahren zeigt: Für die Europoles-Gruppe hätte die präventive Sanierung nach dem StaRUG nicht genügend Möglichkeiten geboten, um die erforderlichen Einschnitte vorzunehmen. Insbesondere die fehlende Möglichkeit zur Vertragsbeendigung wäre ein Hemmnis gewesen. Die Eigenverwaltung dagegen gab Europoles die Chance, den Geschäftsbetrieb schneller zu stabilisieren und bereits verfahrensbegleitend einen Investorenprozess aufzusetzen. Dadurch ist es gelungen, die Geschäftsbereiche und den größten Teil der Arbeitsplätze im In- und Ausland zu erhalten.

Zukünftig stehen mit dem Restrukturierungsverfahren nach dem StaRUG und dem Insolvenzplan in Kombination mit der Eigenverwaltung zwei vergleichbare Verfahren zur Überwindung von Unternehmenskrisen zur Verfügung. Im Zuge der Restrukturierung ist eine gründliche Analyse der Krisenursachen und der betriebswirtschaftlichen und rechtlichen Lösungsansätze entscheidend, um zu entscheiden, welches Verfahren dem Unternehmen die besten Chancen auf eine Neuausrichtung bietet.