Der lange Zeit mit sich auftürmenden Fälligkeiten konfrontierte Immobilienkonzern Gagfah kann endgültig durchatmen: Nachdem es CFO Gerald Klinck im vergangenen Jahr gelungen ist, auslaufende Kapitalmarktfinanzierungen in Höhe von 4,5 Milliarden Euro zu refinanzieren, konnte der seit zwei Jahren amtierende CFO vor wenigen Wochen mit einer Wandelanleihe die Refinanzierung des Immobilienkonzerns dieses Jahres abschließen. Über den fünfjährigen Wandler, der mit einem Kupon von 1,5 Prozent ausgestattet ist, konnte Klinck 375 Millionen Euro einsammeln. Das ist einer der größten Convertible Bonds in der deutschen Immobilienbranche in den vergangenen Jahren.
Wandler – lange Zeit ein beinahe lupenreines Industriephänomen – gewinnen inzwischen auch unter CFOs und Investoren der Immobilienbranche an Popularität. Auch andere Immobilienkonzerne haben Wandler in ihren Finanzierungsmix aufgenommen. Bei VIB Vermögen, spezialisiert auf Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, setzt CFO Holger Pilgenröther zur Refinanzierung sogar schwerpunktmäßig auf Wandelanleihen.
Bereits jetzt ist das europäische Transaktionsvolumen der begebenen Immobilienwandelanleihen der Société Générale zufolge mit knapp 1,5 Milliarden Euro mehr als doppelt so hoch wie im ersten Halbjahr 2013. Rund 16 Prozent aller emittierten Wandelanleihen in Europa entfallen demnach auf den Immobiliensektor – Tendenz weiter steigend.
Gagfah spart Zinsen in Millionenhöhe
„Für uns war die Höhe des Emissionsvolumens sehr wichtig“, berichtet Gagfah-CFO Klinck von seiner Wandleremission. Ursprünglich wollte der Immobilienkonzern nur 325 Millionen Euro einsammeln. „Da wir aber mit dem Kupon an die obere Grenze der angekündigten Spanne gegangen sind, ist es uns gelungen, das Emissionsvolumen nach unseren Wünschen zu erhöhen“, sagt Klinck.
Mit den Nettoemissionserlösen refinanziert Gagfah das im Oktober 2014 fällige Malibu-Portfolio in Höhe von knapp 360 Millionen Euro, das mit 4,91 Prozent verzinst wird. Durch diesen Schritt spart Gagfah-CFO Gerald Klinck Zinskosten von rund 10 Millionen Euro pro Jahr. Der durchschnittliche Zinssatz der gesamten Fremdfinanzierung des MDax-Konzerns ist durch die neue Wandelanleihe zudem weiter gesunken, von 3,1 Prozent auf unter 2,8 Prozent.
Die Investoren haben ungeachtet der drohenden Verwässerung ihrer Anteile den Abschluss der Refinanzierung mit einem steigenden Aktienkurs goutiert. „Es war uns sehr wichtig, den Gagfah-Aktienkurs zu schützen, weshalb wir bei Kupon, Laufzeit und Prämie nicht aggressiv vorgegangen sind“, erklärt Klinck. Die starke Orientierung am Aktienkurs dürfte mit dem zusammenhängen, was Klinck erst vor wenigen Wochen im Interview bei FINANCE-TV verkündet hatte: Dass die Gagfah wieder ins M&A-Geschehen zurückkehren will und dabei auch nach größeren Zukäufen sucht. Abhängig ist die Firepower des Konzerns dabei von der Möglichkeit, eine größere Kapitalerhöhung zu platzieren, ließ Klinck durchblicken.
Gagfah-CFO Klinck: „Jetzt fehlt nur noch ein Rated unsecured Bond“
Mit der erfolgreich platzierten Wandelanleihe ist für CFO Klink zwar das Thema Refinanzierung erst einmal abgeschlossen, aber er hat schon neue Pläne: „Heute brauchen wir zwar noch kein Rating, aber das wird sich bis 2018 ändern.“ Dann muss der Immobilienkonzern die nächsten Fälligkeiten refinanzieren. „Im Moment nutzen wir Bankkredite, CMBS-Strukturen (Commerical Mortgage Backed Securities) und eine Wandelanleihe“, sagt Klinck. „Jetzt fehlt uns nur noch ein Rated unsecured Bond.“
Gagfah strebt deshalb ein Investmentgraderating an. „Unser vergleichsweise noch etwas zu hoher Verschuldungsgrad spricht zwar derzeit noch gegen ein BBB-Rating“, sagt Klinck. „Aber wir werden bis 2018 aus eigener Kraft – ohne Kapitalerhöhung – den Verschuldungsgrad auf 53 Prozent senken.“ Der Verschuldungsgrad „Loan-to-Value“– das Verhältnis der Finanzschulden zum Nettowert des Immobilienbestands – ist seit 2011 von 65,3 auf 61,9 Prozent zurückgegangen.
Die Wachstumspläne von Gagfah sind durchaus ehrgeizig: Das MDax-Unternehmen will die beiden Wettbewerber Deutsche Annington und Deutsche Wohnen überholen und wieder größter Bestandshalter deutscher Wohnungen werden. „Bei dieser Rallye wollen wir wieder mitfahren“, kündigte Klinck bei FINANCE-TV an. An den ersten Ausschreibungen ist der Immobilienkonzern dem CFO zufolge bereits beteiligt.
Info
Überblick über den Wandelanleihemarkt in der Region EMEA
Nach einem Boomjahr im vergangenen Jahr (Gesamtvolumen: 23,6 Milliarden Euro, 72 Transaktionen) konnte der Wandelanleihemarkt in der Region EMEA seine Dynamik in diesem Jahr beibehalten. Der Société Générale zufolge wurden in diesem Jahr bislang 38 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 10 Milliarden Euro platziert. „Das Volumen liegt leicht unter dem des Jahres 2013, wobei die Anzahl der Transaktionen der des Vorjahres entspricht“ sagt Ralf Darpe, Head of Equity Capital Markets und Co-Head of Corporate Finance in der DACH-Region bei der Société Générale. In Deutschland wurden in diesem Jahr bislang acht Wandelanleihen emittiert (2013: 6, 2012: 12).
Das Volumen der einzelnen Emission liegt zwischen 70 und 500 Millionen Euro, die Kupons rangieren in einer Spanne zwischen 0 und 6 Prozent. Steigende Aktienkurse und das sehr niedrige Zinsniveau hätten Emittenten aus unterschiedlichsten Sektoren, Regionen und Ratingbereichen veranlasst, Wandelanleihen zu emittieren, berichtet Darpe. Knapp die Hälfte der derzeit laufenden Wandelanleihen sind nicht geratet, etwa ein Viertel liegt im Investmentgradebereich. Mehr als 90 Prozent aller ausstehenden Wandler haben eine Laufzeit zwischen fünf und sieben Jahren.
Sabine Paulus ist seit 2008 Redakteurin beim Fachmagazin FINANCE und der Online-Publikation DerTreasurer. Ihre Themenschwerpunkte sind Personal, Organisation, Karriere und Finanzierung. Sie ist M.A. und hat an der Universität Konstanz unter anderem das Hauptfach Deutsche Literatur studiert.
