Die Adler-Gruppe kommt weiterhin nicht zur Ruhe. Nachdem der strauchelnde Immobilienkonzern im April in London vor dem High Court grünes Licht für seine Restrukturierung bekam und kurze Zeit später mit Rödl & Partner immerhin für die deutsche Tochter Adler Real Estate einen Wirtschaftsprüfer präsentieren konnte, der den Jahresabschluss für 2022 prüfen will, schien sich das Unternehmen trotz eines Milliardenverlustes langsam wieder in ruhigere Gewässer zu kommen.
Doch die Ruhe währte nicht lange. Die Schatten der Vergangenheit lassen Adler nicht los. Ende Juni teilte die Frankfurter Staatsanwaltschaft mit, gemeinsam mit Ermittlern des Bundeskriminalamts (BKA) europaweit 21 Büros, Wohnungen und eine Rechtsanwaltskanzlei zu durchzusuchen. Die 175 Ermittler von Staatsanwaltschaft und BKA durchsuchten Räumlichkeiten in Berlin, Nordrhein-Westfalen sowie in Österreich, Portugal, Monaco, Luxemburg, Großbritannien und den Niederlanden.
Adler werden Untreue, Bilanzfälschung und Marktmanipulation vorgeworfen. Es handelt sich dabei im Grunde genommen um die Vorwürfe, die der Shortseller Fraser Perring schon im Oktober 2021 gegenüber Adler erhoben hatte. Der Immobilienkonzern bestreitet die Vorwürfe und kooperiert mit den Behörden.
Zinswende trifft Adler schwer
Doch Adler belasten nicht nur Vorwürfe aus der Vergangenheit, sondern auch die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Spätestens seitdem Geld wegen der Zinswende wieder etwas kostet und die Inflation die Baukosten in die Höhe getrieben hat, ist der Immobiliensektor unter Druck. Das alte Geschäftsmodell, Grundstücke und Immobilien zu einem großen Teil fremdfinanziert zu erwerben, zu entwickeln, auf Wertsteigerungen zu spekulieren und anschließend mit Gewinn zu verkaufen, stößt aktuell an seine Grenzen.
So fuhr Adler in den ersten sechs Monaten 2023 einen Verlust von mehr als 1 Milliarde Euro ein. Rund 740 Millionen Euro davon entfielen auf Abschreibungen auf das Immobilienportfolio, von den Wertminderungen waren sowohl der Wohnungsbestand als auch Entwicklungsprojekte betroffen.
Der Fair Value des Gesamtportfolien schrumpfte laut Adler einschließlich Verkäufen um 1 Milliarde auf 6,4 Milliarden Euro, die Vermietungsobjekte verloren im Vergleich zum Jahresende 2022 weitere 400 Millionen Euro an Wert und stehen jetzt nur noch mit 4,8 Milliarden Euro in den Büchern. Unabhängige Gutachter haben laut Adler den Fair Value ermittelt.
Adlers Verschuldungsgrad steigt weiter
Dem gegenüber stehen Netto-Mieteinnahmen in Höhe von 108 Millionen Euro, insgesamt betrug der Umsatz 192,7 Millionen Euro. Und es wird nicht besser: Das Eigenkapital verringerte sich um mehr als 1 Milliarde Euro auf rund 840 Millionen Euro.
Gleichzeitig hat der Loan-to-Value (LTV), also das in der Immobilienbranche wichtige Verhältnis zwischen Vermögen und Verschuldungsgrad, weiter zugenommen. Innerhalb der vergangenen eineinhalb Jahre ist der LTV von Adler um 25 Prozentpunkte gestiegen. Betrug dieser Ende 2021 noch 62,7 Prozent, kletterte er bis Ende 2022 auf 74,5 Prozent, nur um sechs Monate später 87,7 Prozent zu betragen. Ein Großteil der Immobilien ist mittlerweile fremdfinanziert.
Zur Einordnung: Bei dem Mitbewerber LEG Immobilien lag der LTV zum 30. Juni bei 46,6 Prozent, bei Deutschlands größtem Wohnungskonzern Vonovia betrug er 47,2 Prozent. Für Adler vorerst beruhigend: An den LTV sind seit der Entscheidung des High Courts und dessen Genehmigung des Restrukturierungsplans keine Covenants mehr gebunden, wie Adler in einer Mitteilung betonte.
Adlers Mietumsatz ist geringer als die Kosten
Trotzdem sollte das für die Adler-Führung kein Grund sein, sich beruhigt zurückzulehnen, findet Bilanzexpertin Carola Rinker. „Der Umsatzerlös ist geringer als die Betriebskosten. Allein die Zinszahlungen fressen die Hälfte der Umsatzerlöse. Das kann auf Dauer nicht gut gehen“, sagt sie.
Adler verbrennt Geld. Im 1. Halbjahr 2023 fast doppelt so viel wie im gleichen Zeitraum 2022, auch, weil die Portfolio-Verkäufe bis zum Halbjahresbilanzstichtag stockten. „Der Immobilienmarkt ist zurzeit in Schockstarre. Projektentwickler gehen pleite, das hat sich abgezeichnet. Ich habe schon vorheriges Jahr gedacht, mit steigenden Zinsen ist die Party jetzt vorbei“, sagt Rinker.
„Die Transaktionsmärkte sind nach wie vor ausgetrocknet“, bestätigte Thierry Beaudemoulin, CEO der Adler Group, bei Vorstellung der Halbjahresergebnisse gegenüber Journalisten. Man wolle sich deshalb vorerst auf das Liquiditätsmanagement konzentrieren. Ende Juli hatte Adler noch 231 Millionen Euro liquide Mittel zur Verfügung.
Immobilienverkäufe in dreistelliger Millionenhöhe
Heißt aber auch: Der Konkurrenz geht es ähnlich. Mitbewerber wie Vonovia versuchen derzeit Immobilienpakete zu verkaufen, die Bochumer veräußerten einen Südewo-Anteil unter Buchwert an den Finanzinvestor Apollo und haben jüngst Portfolien in Kiel und Lübeck ins Schaufenster gestellt.
Im Markt sind Adlers Probleme hingegen hinreichend bekannt. Das dürfte Verhandlungen mit Kaufinteressenten nicht einfacher machen. Immerhin konnte Adler seit Vorstellung der Halbjahresergebnisse einige erfolgreiche Deals bekanntgegeben.
So verkaufte Adler Real Estate das sogenannte Wasserstadt-Portfolio in Berlin-Mitte für einen Nettoerlös von 130 Millionen Euro, womit der Verkaufspreis laut Adler nur um 0,7 Prozent unterhalb der Bewertung vom 30. Juni gelegen habe. Rund 10 Prozent Abschlag musste dagegen die Adler-Tochter Consus Real Estate beim Verkauf der Immobilen „Mannheim No.1“ hinnehmen. Dieses Portfolio spülte rund 70 Millionen Euro in die Kassen.
Zusätzlich konnte sich die Adler-Gruppe von einem Entwicklungsprojekt in Berlin trennen. Der Verkauf der Anteile an dem Joint Venture „Staytion – Forum Pankow“ brachte weitere 36 Millionen Euro ein. Außerdem hat Consus ein Projekt in Offenbach verkauft, bei dem es sich mutmaßlich um die Siemenstürme am Kaiserlei-Kreisel in Offenbach handeln soll. Ebenso konnte das Grundstück Arthur-Hoffmann-Straße in Leipzig abgestoßen werden. Inklusive dem „Staytion – Forum Pankow“ sollen die drei letztgenannten Projekte Adler weitere 160 Millionen Euro einbringen.
Mit den Erlösen will Adler seine Verschuldung reduzieren und den Restrukturierungsplan umsetzen. „Die große Frage bei Adler ist: Wenn alle Immobilien weg sind, sind dann alle Schulden weg?“, sagt Rinker. „Angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Situation bin ich skeptisch.“
Berufungsanhörungen im Oktober
Die Anleihe-Gläubiger DWS, Strategic Value Partners, Carval Investors und Attestor Capital, die gegen Adlers Restrukturierung klagten, sahen das ähnlich. Sie halten rund ein Drittel der 800 Millionen Euro schweren und bis 2029 laufenden Anleihe. Sie befürchten, dass sie an den Erlösen, die Adler durch seine Portfolioverkäufe erzielt, nicht gleichranging und proportional bedient werden würden, sondern nur 10,6 Prozent der erzielten Erträge erhielten. Die Gläubigergruppe hat deshalb eine Berufungsanhörung vor dem Court of Appeal gegen die Entscheidung des High Courts angestrengt. Diese soll vom 23. bis 25. Oktober stattfinden.
Adler sieht sich dagegen im Soll und arbeitet seinen Restrukturierungsplan ab. Für die im November 2023 fällige Wandelanleihe in Höhe von 165 Millionen Euro hat sie ein Rückkaufangebot unterbreitet, das an eine neue vorrangig besicherte Schuldverschreibung über 191 Millionen Euro bei voraussichtlich zwei Jahren Laufzeit gekoppelt ist. Mit dem Erlös sollen neben der Wandelschuldverschreibung auch Schuldscheine der Tochtergesellschaft ADO Lux Finance zurückgezahlt werden.
Suche nach Abschlussprüfer läuft noch immer
Und dann ist da ja noch immer die Suche nach einem neuen Abschlussprüfer für die Adler Group. Die deutsche Tochter Adler Real Estate hat mit Rödl & Partner zwar einen Wirtschaftsprüfer gefunden, für die in Luxemburg ansässige Mutter läuft die Suche aber noch immer. Internationale Prüfgesellschaften hätten das Mandat entweder abgelehnt oder kämen aus Compliance-Gründen nicht in Frage, sagte CEO Beaudemoulin bei Vorstellung der Halbjahreszahlen.
Adler plane nun einen sogenannten „Component-Audit“. Bei diesem wird eine luxemburgische Prüfgesellschaft die Abschlüsse für die Jahre 2022 und 2023 der Adler Group prüfen und testieren, sich jedoch die benötigten Daten der deutschen Tochtergesellschaften Consus Real Estate und Adler Real Estate von einem oder mehreren deutschen Wirtschaftsprüfern zuliefern lassen. Hierzu sei Adler aktuell in Gesprächen mit Wirtschaftsprüfern. Das Ziel, bis spätestens 30. September 2024 die geprüften Jahresabschlüsse für die Jahre 2022 und 2023 vorzulegen, habe weiterhin Bestand.
Am 30. September 2024 dagegen soll nun der geprüfte Jahresabschluss der deutschen Tochter Adler Real Estate veröffentlicht werden. Er wird mit Spannung erwartet und einen ersten Hinweis darauf geben, wie belastbar die zuletzt ungeprüft veröffentlichten Finanzzahlen sind.
Klar ist nur: Ein Hickhack wie mit KPMG, die erst die Vergabe des Testats ablehnten und sich anschließend trotz Gerichtsbeschluss weigerten, Adler weiterhin zu prüfen, und dass die Lage des Unternehmens überhaupt erst dermaßen verschärfte, wird sich der Immobilienkonzern nicht nochmal erlauben können. Schwer vorstellbar, dass Adler sonst noch einmal einen Wirtschaftsprüfer finden wird.
Falk Sinß ist Redakteur bei FINANCE. Er hat Soziologie, Politologie und Neuere und Mittlere Geschichte in Frankfurt am Main sowie in Mainz Journalismus studiert, wo er auch einen Lehrauftrag inne hatte. Vor seiner Zeit bei FINANCE war Falk Sinß drei Jahre Redakteur der Zeitschrift Versicherungswirtschaft und zehn Jahre für verschiedene Medien des Universum Verlags tätig.
