Mega-Merger in der Immobilienbranche: Deutsche Wohnen will LEG Immobilien schlucken.

Deutsche Wohnen

21.09.15
Deals

Deutsche Wohnen zahlt 19x Ebitda für LEG

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen will seinen Konkurrenten LEG Immobilien übernehmen. Was bedeutet der teure Zukauf für den LEG-Finanzchef Eckhard Schulz?

Der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen will seinen direkten MDax-Konkurrenten LEG Immobilien übernehmen. Wie das in Frankfurt am Main ansässige Unternehmen heute mitteilt, beabsichtigen die beiden Unternehmen eine Fusion.

Das kombinierte Unternehmen würde so hinter Vonovia (vormals Deutsche Annington) zur klaren Nummer zwei am deutschen Immobilienmarkt aufsteigen. Wie üblich, muss der M&A-Deal noch von den zuständigen Wettbewerbsbehörden genehmigt werden.

Deutsche Wohnen finanziert Übernahme aus Aktien

Finanziert wird der Mega-Deal über einen sogenannten All-Share-Deal. Auf diese Weise hatte die Deutsche Wohnen schon die Übernahme der GSW Immobilien vor zwei Jahren finanziert. Der Deutsche-Wohnen-Vorstand rund um CEO Michael Zahn und CFO Andreas Segal, früherer GSW-Finanzchef, bietet den LEG-Aktionären 33 Deutsche-Wohnen-Wertpapiere im Tausch für 10 LEG-Aktien. Das entspreche einer Prämie von 13 Prozent auf den Schlusskurs der LEG-Aktien am Freitag, schreibt Deutsche Wohnen. Zudem soll das Grundkapital der Deutschen Wohnen um 213 Millionen Euro auf 549 Millionen Euro erhöht werden.

Bei dem M&A-Deal handele es sich um eine freundliche Übernahme. Der Vorstand der LEG unterstützt die Offerte und empfiehlt seinen Aktionären, das Angebot anzunehmen. Basierend auf dem Schlusskurs der Deutsche Wohnen vom vergangenen Freitag bewertet das Unternehmen das Eigenkapital der LEG mit 4,6 Milliarden.

Die LEG hatte Ende 2014 jedoch Schulden in Höhe von 2,8 Milliarden Euro. Dementsprechend liegt der Kaufpreis bei satten 7,4 Milliarden Euro, was dem 19-fachen des Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) von 2014 der LEG entspricht.

Deutsche Wohnen will jährlich 55 Millionen Euro einsparen

Die MDax-Konzerne versprechen sich vom Zusammenschluss erhebliche Synergieeffekte. Das kombinierte Unternehmen aus Deutsche Wohnen und LEG soll über circa 250.000 Wohneinheiten und einen Portfoliowert von 17 Milliarden Euro verfügen. Im Juni hatte CFO Segal gegenüber FINANCE-TV noch gesagt, dass derzeit keine größeren Immobilienpakete auf den Markt kommen.

Für die kombinierten Funds from Operations (FFO) geht Deutsche Wohnen von zusätzlichen 55 Millionen Euro pro Jahr vor Steuern aus. FFO ist eine Ergebnisgröße in der Immobilienbranche, die die operative Entwicklung misst. Deutsche Wohnen erhofft sich Skaleneffekte im Einkauf zu erzielen sowie die Verwaltungskosten reduzieren zu können.

Deutsche Wohnen geht davon aus, dass die Synergien spätestens vier Jahre nach Vollzug der Fusion vollständig greifen. Die Integrationskosten werden sich dabei auf 30 Millionen Euro vor Steuern belaufen, schätzt das Unternehmen.

Größter LEG-Aktionär ist Blackrock

Den Abschluss der Übernahme strebt Deutsche Wohnen für Ende 2015 an. Zeitnah nach einer außerordentlichen Hauptversammlung am 28. Oktober dieses Jahres werde das Unternehmen die Angebotsunterlage veröffentlichen. Deutsche Wohnen strebt eine Mindestannahmequote von 50 Prozent plus einer LEG-Aktie an. Bis zu 94,9 Prozent der LEG-Wertpapiere können durch eine Sachkapitalerhöhung in die Deutsche Wohnen eingebracht werden.

Nach dem Zusammenschluss würden die ehemaligen LEG-Aktionäre rund 40 Prozent an der Deutschen Wohnen halten. Größter Aktionär der LEG ist derzeit mit 15 Prozent der Vermögensverwalter Blackrock. 74 Prozent der Unternehmensaktien befinden sich im Freefloat.

Auch in der Führungsstruktur der Deutschen Wohnen wird sich einiges ändern. CEO bleibt Michael Zahn, LEG-Chef Thomas Hegel wird sein Stellvertreter. Eckhard Schultz, CFO der LEG, soll ebenfalls in den Vorstand der Deutschen Wohnen einziehen. Seine neue Funktion sei aber noch nicht klar, teilte eine Sprecherin der Deutschen Wohnen mit. Deutsche-Wohnen-CFO Andreas Segal soll im Amt bleiben.

LEG-Aktie steigt, Deutsche Wohnen fällt

Die Aktionäre der beiden MDax-Konzerne reagierten erwartungsgemäß. Die Wertpapiere der LEG legten, wie bei Targets von M&A-Deals üblich, um mehr als 5 Prozent zu und notieren bei über 74 Euro. Die Deutsche-Wohnen-Aktien verloren hingegen mehr als 5,5 Prozent und liegen derzeit bei 22,70 Euro. Auch dieser Vorgang ist beim Übernehmer üblich.

jakob.eich[at]finance-magazin.de