Schwere See und wenig Freiraum um sich zu entfalten, das ist Olaf Borkers gewohnt. Der 57-Jährige fuhr als Offizier der Bundesmarine sechs Jahre zur See. Was er dort lernte, verriet er vor vielen Jahren einmal in einem FINANCE-Gespräch: Disziplin, Teamgeist und Hemdenfalten auf DINA4.
Resilienz und Kommunikationsstärke waren in dieser Zeit Trumpf – eine Erfahrung, von der in Deutschland nur ganz wenige Finanzchefs zehren können. Jetzt zeigen die Entwicklungen bei der Deutschen Euroshop, wo Borkers heute CFO ist, dass sich ein sturmfester Finanzchef messbar bezahlt machen kann.
Lockdown riegelte Deutsche Euroshop ab
Die Hamburger Holding, die 21 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen, Ungarn und der Tschechischen Republik betreibt, wurde von den Corona-Lockdowns brutal getroffen: In allen Ländern waren die Läden vorübergehend geschlossen, zum Teil sogar monatelang. Beim Spitzenreiter Tschechien dauerte die Zwangspause fast 250 Tage.
Den Tiefpunkt markierte das erste Quartal 2021, als die Besucherzahlen in den Einkaufszentren der Hamburger bis auf ein Drittel des Vorkrisenniveaus einbrachen. Theoretisch liefen die Mietverträge der Ladeninhaber zwar weiter, doch manche gingen in die Insolvenz, andere kürzten ihre Zahlungen, und vielfach mussten die Shoppingcenter-Betreiber den Mietern entgegenkommen, um einen kompletten Ausfall zu verhindern. Das Ergebnis: Im ersten Halbjahr dieses Jahres ging die „Collection Rate“ der Deutschen Euroshop gegenüber dem Vorkrisenlevel um 20 Prozent zurück.
Inzwischen geht es wieder aufwärts: Die Center sind wieder fast so gut besucht wie vor Corona, im Juli erreichte die Collection Rate mit 94 Prozent fast schon wieder das Vorkrisenniveau. Das Unternehmen hofft, dass es dieses Niveau zumindest annähernd durch den Herbst hindurch halten kann.
Doch ein Damoklesschwert hängt noch immer über dem Konzern: steigender Leerstand, der auf eine geringe Nachfrage durch neue Mieter trifft. Wenn derzeit frische Mietverträge im Einzelhandel abgeschlossen oder auslaufende verlängert werden, dann oft für geringere Mieten als vor Corona. Für die Deutsche Euroshop lässt sich daraus ableiten, dass sich der Umsatz von nun an zwar erholen dürfte. Das Vorkrisenniveau wird aber wohl für eine längere Zeit unerreichbar bleiben.
Das Dilemma der Vor-Corona-Zeit
Sinkende Umsätze bei einer weitgehend fixen Kostenbasis, ein strukturell unter Druck stehendes Geschäftsmodell, Unsicherheiten bei der Liquiditätsplanung: Viele Merkmale der Deutschen Euroshop sind solche, die die Kreditgeber eigentlich gar nicht mögen.
Absetzmanöver der Banken wären für die Deutsche Euroshop ein echtes Problem – zwar nicht bei den Grundfesten der Finanzierung (der Leverage ist moderat, die Einkaufszentren sind werthaltig), wohl aber bei der Equity Story: Schon vor Corona sorgte der Vormarsch des E-Commerce dafür, dass die Mieten kaum noch Aufwärtspotential erkennen ließen. Der Ankauf weiterer Shoppingcenter scheiterte an den damals extrem hohen Bewertungen, die für Ankaufsrenditen von deutlich weniger als 5 Prozent sorgten – zu wenig für ein kapitalmarktorientiertes Unternehmen, das seine Kapitalkosten erwirtschaften muss.
Warum Olaf Borkers die Dividende strich
Stattdessen speiste sich das Gewinnwachstum der Hamburger in erster Linie aus sinkenden Zinskosten: Mit jeder Ablösung eines alten, teuren Kredits durch einen günstigeren neuen sorgte Borkers für weiteren Rückenwind. Die Umsatz- und Gewinneinbrüche seit Corona stellten diesen „virtuos circle“ dann jedoch in Frage.
Borkers reagierte schnell und hart: Als Corona ausbrach, stoppte er noch auf der Zielgeraden die Dividendenzahlung für 2019. Auch für 2020 erhielten die Aktionäre so gut wie nichts. Die Gewinne blieben im Unternehmen und federten den Druck, der von Immobilienabwertungen ausging, auf die Eigenkapitalquote ab, die selbst jetzt noch bei 55 Prozent liegt. „Der Stopp der Dividende hat uns einen guten Puffer gegeben“, resümierte Borkers schon im vergangenen November bei einer CFO-Diskussionsrunde von FINANCE. „Wichtig dabei war, dass die Banken ein sicheres Gefühl bekommen.“
Wann kann die Euroshop wieder wachsen?
Jetzt fährt Borkers, der auch schon vor Corona für eine konservative Finanzpolitik stand, die Früchte seines konsequenten Kurses ein. In die diesjährigen Erneuerungsrunden von Bankkrediten konnte er mit einer Kassenposition von über 250 Millionen Euro gehen. In den vergangenen Monaten refinanzierte er vier Kredite mit einem Gesamtvolumen von 191 Millionen Euro, was seinem Unternehmen jährlich wiederkehrende Zinsersparnisse von fast 6 Millionen Euro bringt. Dieser Effekt alleine entspricht 5 Prozent des für dieses Jahr geplanten Cashflows („Funds from operations“).
Obwohl der durchschnittliche Zinssatz von Borkers‘ Kreditbuch inzwischen mit 2,1 Prozent schon ziemlich weit unten angekommen ist, enden in den kommenden Jahren noch weitere Kredite, die Optimierungspotential versprechen. Allein 2022 und 2023 werden 432 Millionen Euro fällig, die derzeit noch mit über 3 Prozent verzinst sind. Hier schlummert eine weitere Zinsersparnis von mehr als 5 Millionen Euro pro Jahr.
Danach aber dürfte diese Quelle des Gewinnwachstums versiegen. Im Idealfall springen dann wieder ansteigende Mieten in die Bresche – vielleicht auch nicht. Sicher hingegen ist, dass die großen Puffer in der Bilanz der Deutschen Euroshop alle Möglichkeiten bieten, endlich einmal wieder zuzukaufen.
Die letzte nennenswerte Akquisition datiert aus dem März 2017, als die Hamburger für 382 Millionen Euro das größte Einkaufszentrum Tschechiens in Brünn übernommen haben. Bald könnte es wieder losgehen, denn die Bewertungen für Einkaufszentren sind spürbar zurückgekommen. Dann könnte Borkers die Aktie der Deutschen Euroshop vielleicht sogar wieder als einen Wachstumswert positionieren, der nicht allein von guter Finanzierungsarbeit lebt. Das hat es seit 2015 nicht mehr gegeben.
