Zum dritten Mal versucht Vonovia, die Deutsche Wohnen zu kaufen – dieses Mal stehen die Vorzeichen gut.

Vonovia

25.05.21
Deals

45-Milliarden-Euro-Deal am deutschen Wohnungsmarkt

Zum dritten Mal greift Vonovia nach der Deutschen Wohnen, diesmal freundlich. Der Milliardendeal wirbelt auch die CEO- und CFO-Besetzung durcheinander. Kaufpreis, Finanzierung, Stühlerücken: Alle Infos zu dem Mega-Deal.

Aller guten Dinge sind Drei: Nach zwei gescheiterten Anläufen versucht der Immobilienriese Vonovia ein weiteres Mal, den zweitgrößten deutschen Wohnungshalter Deutsche Wohnen zu übernehmen. Das Übernahmeangebot beläuft sich inklusive Dividende auf 53,03 Euro je Deutsche-Wohnen-Aktie, was einer Prämie von 18 Prozent gegenüber dem Schlusskurs vom Freitag entspricht. Gegenüber dem gewichteten Drei-Monats-Kurs der Deutsche-Wohnen-Aktie liegt die Prämie bei 25 Prozent.

Daraus errechnet sich eine Eigenkapitalbewertung des M&A-Targets aus Berlin in Höhe von 18 Milliarden Euro. Gemeinsam würden die beiden Dax-Konzerne nach Vollzug des Deals, der für Ende August geplant ist, ein Börsengewicht von 45 Milliarden Euro auf die Waage bringen. Der Bestand von über 500.000 Wohnungen ist knapp 90 Milliarden Euro wert.

Für den Vollzug legt Vonovia die Latte niedrig: Die Mindestannahmeschwelle beträgt lediglich 50 Prozent, und die Gremien der Deutschen Wohnen stehen hinter dem Übernahmeangebot. Ende Juni soll das Übernahmeangebot den Deutsche-Wohnen-Aktionären zugehen, der neue Konzern soll Vonovia heißen.

Philip Grosse wird CFO von Vonovia

Als strategische Motivation für die Fusion nennen beide Konzerne Herausforderungen wie den Wohnungsmangel und den Klimawandel. „Der Zusammenschluss gäbe uns jetzt die Möglichkeit, diese Herausforderungen kraftvoll anzugehen“, wirbt Vonovia-Chef Rolf Buch für den Deal.

Sein CEO-Kollege Michael Zahn von der Deutschen Wohnen spielt auf die Vergangenheit mit den zwei geplatzten Übernahmeversuchen des neuen Partners an: „Das Marktumfeld ist für Vonovia und Deutsche Wohnen in den vergangenen Jahren immer ähnlicher geworden, beide Unternehmen haben die gleichen Herausforderungen. Jetzt ist der richtige Moment, unsere Stärken zu vereinen.“

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Philip Grosse, Deutsche Wohnen SE

Nach seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre ist Philip Grosse in der Zeit von 1997 bis 2012 in Frankfurt und London im Bereich Investmentbanking tätig, zuletzt als Managing Director und Head of Equity Capital Markets Germany & Austria bei der Credit Suisse.

Im Jahr 2013 wechselt er zum Immobilienkonzern Deutsche Wohnen, für den er in führenden Positionen mit dem Schwerpunkt Corporate Finance und Investor Relations tätig ist. Im September 2016 wird Grosse als CFO in den Vorstand des Berliner MDax-Konzerns bestellt.

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Chef des neuen Riesenkonzerns wird Vonovia-Chef Buch, Zahn wird sein Stellvertreter. CFO des neuen Unternehmens soll der bisherige Finanzchef der Deutschen Wohnen, Philip Grosse, werden. Der Ex-Banker ist seit September 2016 Finanzchef der Deutschen Wohnen. Genau wie die derzeitige Vonovia-CFO Helene von Roeder im Jahr 2018 wechselte auch er von der Credit Suisse in die Immobilienbranche, allerdings schon im Jahr 2013, als er zunächst Head of Corporate Finance und Investor Relations der Deutschen Wohnen wurde.

Vonovia-CFO Helene von Roeder wird Digitalchefin

Damit ist in der Finanzabteilung kein Platz mehr für die bisherige Vonovia-Finanzchefin von Roeder. Die 50-jährige frühere Investmentbankerin ist seit Mai 2018 Vonovia-CFO und soll nach Abschluss des Deals eine neue Aufgabe erhalten. Ihr neues Vorstandsressort soll der neu geschaffene Bereich „Innovation und Digitalisierung“ werden. Zusätzlich wird von Roeder in den Aufsichtsrat des kleineren Fusionspartners einziehen.

Hinter ihrer neuen Position steckt eine unternehmerische Aufgabe. Der Plan ist, die internen IT-Services der beiden Fusionspartner zunächst zu bündeln und anschließend auch Dritten am freien Markt anzubieten. Theoretisch ließe sich diese Tochterfirma später auch via Carve-out aus dem Konzern herauslösen.

Dann wäre eine separate Börsennotiz ebenso möglich wie die Beteiligung eines Partners aus der Private-Equity-Industrie. Diesen Weg ist beispielsweise der Immobilienfinanzierer Aareal Bank gegangen, dessen IT-Tochter Aareon sich zum Kronjuwel entwickelt hat. Vor einem dreiviertel Jahr verkaufte Aareal 30 Prozent von Aareon an den Finanzinvestor Advent International.

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Helene von Roeder, Vonovia SE

Nach ihren Studien in München und Cambridge beginnt die Astrophysikerin Helene von Roeder ihre Karriere 1995 im Risikocontrolling bei der Deutschen Bank in London. 2000 wechselt sie als Director zur Schweizer Bank UBS, ehe sie 2002 zum Executive Director aufsteigt.

Nach einer kurzen Station beim Finanzdienstleister Merrill Lynch geht von Roeder 2004 zu Morgan Stanley. Nach verschiedenen Führungspositionen beruft sie die US-Bank 2013 in den Vorstand. 2014 wechselt von Roeder zur Credit Suisse und leitet für die Schweizer Großbank das Deutschlandgeschäft. Im Mai 2018 übernimmt die Managerin das Finanzressort beim Immobilienkonzern Vonovia, nachdem der bisherige CFO Stefan Kirsten das Unternehmen verlassen hat.

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M&A-Chance für die Stadt Berlin

Die Finanzierung der Übernahme ist durch eine Akquisitionsfinanzierung in Höhe von 22 Milliarden Euro sichergestellt, erklärte Vonovia. Vonovia geht davon aus, neben der Bezahlung des Kaufpreises auch noch Geld für die Ablösung der Wandelanleihen der Deutschen Wohnen zu benötigen. Deren Inhaber verfügen über eine Change-of-Control-Klausel.

Doch der Dax-Konzern rechnet auch mit hohen M&A-Erlösen, die den Anstieg der Verschuldung begrenzen sollen. So hat Vonovia der Stadt Berlin, in der 70 Prozent des Bestands der Deutschen Wohnen verortet sind, die Option zum Erwerb von 20.000 Wohneinheiten des neuen Konzerns zugestanden. Dieser Deal soll nach Abschluss der Fusion durchgeführt werden. Der Bürgermeister der Stadt Berlin „begrüßt“ die Mega-Fusion und die daraus entstehende Möglichkeit, mehr Wohnungen in den Bestand der Stadt zu holen.

Außerhalb von Berlin plant Vonovia den Verkauf von bis zu 25.000 Wohnungen, in erster Linie, um Klumpenrisiken im kombinierten Bestandsportfolio zu begrenzen.

Vonovia-Rating soll stabil bleiben

In Summe erwartet Vonovia, dass die Kredit-Ratings mit BBB+ (S&P), A3 (Moody’s) und A- (Scope) solide im Investmentgrade-Bereich bleiben werden. Diese Einstufungen entsprechen auch den gegenwärtigen Ratings der beiden Fusionspartner. Um das Rating abzusichern, plant Vonovia für das zweite Halbjahr eine Kapitalerhöhung über 8 Milliarden Euro.

Die Übernahme soll Kosteneinsparungen von 105 Millionen Euro pro Jahr erbringen, im Wesentlichen durch die gemeinsame Bewirtschaftung des Bestands. Dies entspricht etwa 0,6 Prozent des Kaufpreises auf Basis des Eigenkapitalwerts oder rund 3,5 Prozent des kombinierten operativen Gewinns (Ebitda) der beiden Konzerne aus dem Jahr 2020. Darüber hinaus erhoffen sich die Fusionspartner auch noch bessere Finanzierungskonditionen, deren Ausmaß allerdings noch nicht beziffert wird. Die einmaligen Integrationskosten schätzt Vonovia auf 200 Millionen Euro.

Vonovia ist der große Konsolidierer

Damit schwingen sich die Bochumer endgültig zum großen Konsolidierer des deutschen Wohnungsmarktes auf. Zu den größten Zukäufen bislang gehören die Übernahme von Gagfah und der Süddeutschen Wohnen im Jahr 2015 sowie der Kauf von Conwert (2017) und der Buwog (2018). Zudem übernahm Vonovia 2018 und 2019 durch zwei Großübernahmen insgesamt 35.000 Wohnungen in Schweden.

Insgesamt kamen über Akquisitionen schon 319.000 Wohnungen in den Konzern, das sind mehr als dreiviertel des aktuellen Bestands von 415.000 Wohnungen ohne Einbeziehung der Deutsche Wohnen.

michael.hedtstueck[at]finance-magazin.de

Mehr zum beruflichen und persönlichen Hintergrund der beiden beteiligten CFOs finden Sie in den FINANCE-Köpfe-Profilen von Philip Gross und Helene von Roeder.