Die DIC-Asset-Finanzchefin Sonja Wärntges wünscht sich einen einheitlichen Standard für ESG-Ratings.

DIC Asset

21.04.21
Finanzierungen

Darum setzt DIC Asset auf den ESG-linked Schuldschein

Der Immobilienkonzern DIC Asset hat einen ESG-linked Schuldschein begeben. Welche Motivation dahintersteckt und welche Bedeutung Green Finance für die Immobilienbranche hat, berichtet CFO Sonja Wärntges im FINANCE-Interview.

Frau Wärntges, heute haben Sie die zweite Tranche Ihres 250 Millionen Euro schweren ESG-linked Schuldscheins platziert – der zweite Schuldschein nach der Erstemission im Juli 2019. Warum haben Sie sich diesmal für die grüne Variante entschieden?
Der Schuldschein ist für uns generell ein interessantes Instrument. Als Emittent benötigt man keinen Prospekt, da die Investoren öffentlich verfügbare Informationen nutzen um ein Investment zu bewerten. Das reduziert den Arbeitsaufwand, andererseits beanspruchen die Vorbereitungen im Vergleich zu etwa einem Bond mehr Zeit, weil man alle Nachfragen der Investoren beantworten muss. Dass der nächste Schuldschein „green“ werden sollte, war für uns schon von Beginn an Teil der Überlegungen: Wir wollen unseren Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten und uns nicht nur an Worten, sondern auch an Taten messen lassen. Vor allem deshalb haben wir uns für einen ESG-linked Schuldschein entschieden.

Der ESG-linked Schuldschein hat einen durchschnittlichen Zinskupon von 1,78 Prozent, die durchschnittliche Laufzeit beträgt 4,2 Jahre. Die Tranchen liegen zwischen drei und zehn Jahren. Rund 60 nationale und internationale institutionelle Investoren haben das Papier gezeichnet, die Transaktion war nach eigenen Abgaben mehrfach überzeichnet.

Warum kam für Sie kein Green Schuldschein in Frage? Bei diesem Finanzierungsinstrument werden die Gelder unmittelbar für nachhaltige Zwecke eingesetzt.
Wir planen, das Kapital im Wesentlichen für drei Zwecke zu verwenden: Für weiteres Wachstum, um unsere bestehenden Verbindlichkeiten abzulösen – eine unserer Anleihen wird schon im Juli kommenden Jahres fällig, die andere 2023 – und um nachhaltige Gebäude zu kaufen oder bestehende Immobilien zu solchen auszubauen.

Kreditmarge ist an „Green Buildings“ gekoppelt

Bei ESG-linked-Finanzierungen wird die Kreditmarge an bestimmte Nachhaltigkeitskennziffern gekoppelt. Je nachdem wie sich die Kennziffern entwickeln, sinkt oder steigt der Zinssatz. An welchen Indikator ist Ihr Schuldschein geknüpft?
Der Zins unseres ESG-linked Schuldscheins ist an den Anteil der „Green Buildings“ in unserem Immobilienportfolio geknüpft. Unser Ziel ist, den Anteil bis 2023 auf 20 Prozent oder mehr auszubauen, derzeit liegt er bei 11,6 Prozent. Erreichen wir das Ziel, sinkt der Zins für die folgenden Tranchen um 5 Basispunkte. Beträgt der Anteil zwischen 15 und 20 Prozent, verändert sich nichts. Bleibt der Anteil unter 15 Prozent, müssen wir 5 Basispunkte mehr bezahlen. Geprüft wird der Anteil in den Jahren 2023, 2026 und 2029.

Welche Eigenschaften hat ein „Green Building“?
Ganz unterschiedliche Kriterien machen eine Immobilie zu einem „Green Building“. Grob lässt sich sagen: Sie muss bestimmte Standards beim Energieverbrauch, der Art der genutzten Energie und der Baumaterialen erfüllen. Das Gebäude sollte möglichst energieeffizient sein und trägt im besten Fall dazu bei, dass Klimaschutzziele erreicht werden. Das geht zum Beispiel mit der Nutzung von alternativem Strom oder durch den Anschluss von E-Ladestationen. Betroffen sind davon sowohl Immobilien, die wir zukaufen oder neu bauen lassen, als auch Bestandsimmobilien, die wir umrüsten müssen. Festgehalten sind diese Standards in verschiedenen Verordnungen, wie zum Beispiel in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009.

Bei Ihrem Schuldschein liegt die Spannbreite der Kreditmarge bei 10 Basispunkten – das ist nicht besonders viel. Bietet der ESG-Link denn überhaupt genug finanziellen Anreiz für Sie?

Die Prämie – „Greenium“, wie sie bei grünen Finanzierungen gern genannt wird – rangiert in einer marktüblichen Spannbreite. Wir müssen natürlich auch immer schauen, was die Investoren bereit sind, draufzulegen. 5 Basispunkte in beide Richtungen ist da durchaus realistisch. Darüber hinaus geht es uns aber vor allem darum, unsere Ambitionen im Bereich Nachhaltigkeit messbar und transparent zu machen – das funktioniert aus meiner Sicht über die Kennziffer des „Green Building“-Anteils sehr gut. Die finanzielle Incentivierung ist da ein erfreulicher Nebeneffekt. 

FINANCE-Köpfe

Sonja Wärntges, DIC Asset AG

Sonja Wärntges beginnt ihre berufliche Karriere als Wirtschaftsprüferin bei Ernst & Young sowie anschließend bei PwC in Düsseldorf. Im Anschluss daran übernimmt sie Führungspositionen in der Finanzabteilung verschiedener Unternehmen, darunter bei dem Automobilzulieferer Ghh Rand

Im Jahr 2005 folgt der nächste Karriereschritt: Wärntges wird Leiterin der Bereiche Finanzen, Rechnungswesen und Controlling bei der C&A-Gruppe. Im Jahr 2011 wechselt sie zu der Investmentgesellschaft Deutschen Immobilien Chancen (DIC), wo sie Finanzchefin wird. Zwei Jahre später zieht es die Managerin ebenfalls als CFO zu dem börsennotierten Immobilienunternehmen DIC Asset. Im Oktober 2017 steigt Wärntges zur Vorstandschefin von DIC Asset auf und ist seitdem als CEO und CFO in Personalunion tätig. 

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Wie sieht es mit den Kosten für die Emission aus: War der Schuldschein für Sie teurer oder günstiger als die nicht-grüne Variante?

Bei der Vorbereitung der Transaktion sind keine Mehrkosten im Vergleich zu einem gewöhnlichen Schuldschein angefallen.

CFO Wärntges: „ESG-Reporting braucht relevante Daten“

Die Emission begleiten die drei Banken BayernLB, ING und LBBW. Warum haben Sie sich für dieses Konsortium entschieden?

Mit der BayernLB haben wir bereits bei unserem letzten Schuldschein gut zusammengearbeitet, daher ist sie auch bei dieser Transaktion wieder im Lead. Wir haben uns dann angeschaut, welche Landesbanken über ein gutes Investorennetz verfügen und sind auf die LBBW gestoßen. Zum Thema Green Finance waren wir zudem mit der ING im Austausch, die uns sehr gute Hinweise gegeben hat, was bei grünen Finanzierungen zu beachten ist, und einen guten Marktüberblick hat. Mit diesen drei Sparringspartnern sehen wir uns gut aufgestellt.

Mit Vonovia und der Deutschen Wohnen haben sich jüngst zwei weitere Immobilienunternehmen dem Thema Green Finance verschrieben. Wie wichtig sind grüne Finanzierungen für die Reputation der Immobilienbranche?

Immer mehr Immobilienfirmen denken in Richtung Nachhaltigkeit. Damit die Verpflichtung zur Nachhaltigkeit aber auch für die Investoren nachvollziehbar wird, müssen aus meiner Sicht relevante Daten verwendet und transparent kommuniziert werden, zum Beispiel in einem eigenen ESG-Reporting, wie wir es seit 2011 anfertigen.

„Sowohl Unternehmen als auch Investoren brauchen dringend einen allgemeingültigen Leitfaden.“

CFO Sonja Wärntges über eine fehlende ESG-Taxonomie

Was sind denn für Sie relevante Daten?

Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Viele erliegen dem Trugschluss, dass ein neues Gebäude automatisch energiesparender ist als ein älteres, weil sie davon ausgehen, die verwendeten Materialen bei alten Immobilien sowie Aspekte wie die Wärmedämmung seien nicht hinreichend nachhaltig. Dabei wird außer Acht gelassen, dass neue Gebäude häufig hochtechnisiert sind und deshalb viel mehr Energie verbrauchen. Diese Daten müssen daher sauber ermittelt und ausgewertet werden, und Investoren müssen über solche Zusammenhänge transparent informiert werden. 

Mit den Erfahrungen der aktuellen Transaktion im Hinterkopf: Würden Sie bei der nächsten anstehenden Finanzierung wieder auf ein grünes Instrument setzen?

Ein grünes Instrument kommt für uns auf jeden Fall in Zukunft in Frage. Da wir derzeit komfortabel durchfinanziert sind, können wir jetzt abzuwarten und beobachten, was sich auf EU-Ebene tut. Es gibt immer noch keine einheitliche, vergleichbare Taxonomie von ESG-Ratings, was zur Folge hat, dass jedes Unternehmen im Moment nach eigenem Ermessen agiert – das muss sich aber ändern. Die Nachfrage nach grünen Finanzierungen wird weiter steigen. Sowohl Unternehmen als auch Investoren brauchen dringend einen allgemeingültigen Leitfaden.

olivia.harder[at]finance-magazin.de

Infobox:

Mehr über die Finanzchefin erfahren Sie auf dem FINANCE-Köpfe-Profil von Sonja Wärntges. Über die „Sustainability-Journey“ von DIC Asset hat Rutger Kaeding auf der Green FINANCE berichtet. Den Videomitschnitt des Roundtables können Sie sich hier noch einmal ansehen. Alles Wichtige zum Thema grüne Finanzierungen finden Sie außerdem auf unserer Themenseite zu Green Finance.