Als am 24. April gegen 18:24 Uhr die Mitteilung über den Nachrichtenticker lief, dass die Next-Seven-Gesellschaft Rödl & Partner den Abschluss für das Jahr 2022 der Adler Real Estate AG prüfen wird, war das vorläufige Ende einer turbulenten Achterbahnfahrt erreicht. Die Prüfersuche hatte den Immobilienkonzern im zurückliegenden Jahr kräftig durchgerüttelt.
Auch wenn ein Abschlussprüfer für die hochverschuldete und in Luxemburg ansässige Mutter noch gesucht wird, war die Erleichterung groß. Denn die Wirtschaftsprüferbranche hatte dem Immobilienkonzern bis dahin die kalte Schulter gezeigt – eine beispiellose Entwicklung, die fast Adlers Ende bedeutet hätte.
Doch wie konnte es dazu kommen, dass einer der größten Immobilienkonzerne Deutschlands keinen Wirtschaftsprüfer findet und die Suche danach fast nicht überlebt hätte? Angefangen hatte es mit einem 61-seitigen Bericht eines bekannten Shortsellers.
Shortseller Fraser Perring bringt Stein ins Rollen
Die Achterbahnfahrt ging im Oktober 2021 mit einer Shortseller-Attacke von Fraser Perring los. Fraser Perring hatte schon die Aufdeckung des Wirecard-Skandals ins Rollen gebracht. Adler soll demnach seine Finanzkennzahlen geschönt, die Buchwerte der Immobilien zu hoch angesetzt und undurchsichtige Deals mit nahestehenden Dritten verschleiert haben.
Adler widersprach und kündigte an, einen „externen unabhängigen Berater und Wirtschaftsprüfer zu beauftragen, eine umfassende Überprüfung auf die Vorwürfe, insbesondere der Dritttransaktionen, durchzuführen“.
Sonderuntersuchung durch KPMG
Adler beauftragt mit der Sonderprüfung das Big-Four-Haus KPMG, das auch schon die Bilanzen des Konzerns prüft. Das sei ein Fehler gewesen, wird der im Februar 2022 in den Verwaltungsrat berufene und zu dessen Vorsitzendem gewählte Stefan Kirsten später im Interview mit FINANCE sagen.
Der Grund: Die Sonderuntersuchung dauert länger als von Adler erhofft. Bis zum 30. April 2022 muss ein geprüfter Jahresabschluss vorliegen, sonst kommt es zum Bruch der Anleihe-Covenants: Rund 4,4 Milliarden Euro wären laut Adler dann fällig, eine Zahlungsunfähigkeit wahrscheinlich. KPMG lässt sich davon nicht beirren.
Drakonische Strafe für Big-Four-Haus EY
Der Wirecard-Skandal ist noch frisch in den Köpfen, die Wirtschaftsprüferbranche steht unter Druck. EY, dem Wirecard-Prüfer, wird in der Öffentlichkeit eine gehörige Mitschuld gegeben, dass der Bilanzbetrug so lange unbemerkt bleiben konnte. Deshalb darf EY in den nächsten zwei Jahren keine neuen Prüfmandate annehmen.
Außerdem droht das deshalb verschärfte Finanztransaktionsgesetz (FISG) Wirtschaftsprüfern mit unbegrenzter Haftung schon bei grober Fahrlässigkeit. Nicht nur der Ruf von KPMG steht auf dem Spiel, sondern auch eine Millionenstrafe, sollten die Prüfer leichtfertig Ungereimtheiten übersehen.
Zinswende trifft Adler hart
Der Sonderbericht wird am 22. April 2022 veröffentlicht, Adler fühlt sich in den wesentlichen Punkten entlastet, nur bei der Corporate Goverance gebe es Nachholbedarf. KPMG sieht das differenzierter. Besonders bei dem Projekt „Gerresheim“, das auch im Zentrum der Fraser-Perring-Vorwürfe stand, sei ein zu hoher Preis bezahlt worden, der teilweise an dem Unternehmen nahestehende Personen geflossen sei.
Die Bafin wird später bei einer Sonderprüfung zu dem Urteil gelangen, dass der Buchwert der Immobilie mindestens um 170 Millionen Euro zu hoch angesetzt worden sei. Adler wird dagegen Rechtsmittel einlegen.
Der Jahresabschluss wird fristgerecht am 30. April veröffentlicht, doch KPMG verweigert das Testat. Der Grund: 800.000 E-Mails und Dokumente, die Adler den Prüfern aufgrund der anwaltlichen Schweigepflicht nicht aushändigen will. „Das damit verbundene Geschmäckle ist mir dreimal lieber als eine Klage in den USA wegen des Bruchs rechtlicher Vertraulichkeit“, sagt Kirsten in einem Pressegespräch. Aber wichtiger ist in diesem Moment ohnehin: Die Covenants werden eingehalten.
Tischtuch zwischen Adler und KPMG ist zerschnitten
Doch das Tischtuch zwischen KPMG und Adler ist zerschnitten. Kirsten hatte eine Aussage aus dem Sonderbericht als „hanebüchen“ bezeichnet und den Prüfern vorgeworfen, keine volle Expertise zu haben. KPMG legt kurz darauf das Prüfmandat nieder, und Adler muss sich einen neuen Wirtschaftsprüfer suchen.
Kirsten geht zu diesem Zeitpunkt im Interview mit FINANCE noch davon aus, schon bald einen neuen Wirtschaftsprüfer präsentieren zu können: Andernfalls „müsste jemand gerichtlich bestellt werden“. Genau das passiert rund ein halbes Jahr später. Das Amtsgericht Charlottenburg bestellt KPMG, doch der Richterspruch ist rechtlich nicht bindend, KPMG lehnt das Mandat weiterhin ab.
Unheil droht aber auch von anderer Seite. Zinswende und Inflation setzen dem Immobilienmarkt extrem zu, besonders die Projektentwicklungstochter Consus leidet darunter und belastet Adlers Bilanz schwer, da zahlreiche Neubauprojekte wie der „Vitopia Campus Kaiserlei Offenbach“ oder der „Schwabenlandtower“ in Fellach bei Stuttgart stillstehen. Adler weist im untestierten Geschäftsbericht 2021 einen Verlust von mehr als einer Milliarde Euro aus. Frisches Geld muss her.
Info
Wer prüft Adler?
Adler Real Estate mag für das Jahr 2022 mit Rödl & Partner einen Abschlussprüfer gefunden haben, für 2023 wird noch einer gesucht. Die in Luxemburg ansässige Konzernmutter Adler Group sucht derweil noch einen Prüfer für die Jahresabschlüsse 2022 und 2023. Ziel sei es, „bis spätestens zum 30. September 2024 geprüfte Jahresabschlüsse für die Geschäftsjahre 2022 und 2023 vorzulegen“, erklärt Adler.
Restrukturierung nach englischem Recht
Ende November präsentiert Adler einen Restrukturierungsplan, der im Kern mehr Zeit für die Prüfersuche und eine Liquiditätsspritze in Höhe von 938 Millionen Euro bedeuten würde. Doch dafür muss Adler die Bedingungen der sechs Anleihen ändern. Allerdings: Bei der bis 2029 laufenden, 800 Millionen Euro schweren Anleihe erreicht Adler nicht die erforderlichen 75 Prozent Zustimmung.
Der Plan zur Restrukturierung scheint gescheitert, die Zukunft des Unternehmens hängt Ende 2022 wieder am seidenen Faden. Adler muss bis Ende April 2023 einen geprüften Abschluss für das Jahr 2022 vorlegen. Ohne Einigung mit den Gläubigern wird Adler die Covenants brechen, eine Insolvenz scheint dann unabwendbar.
Die Rettung: Adler will sich nach englischem Recht restrukturieren. Der Vorteil: „Das neue englische Restructuring-Plan-Verfahren bietet Unternehmen, die sich in einer finanziellen Schieflage befinden, die Möglichkeit, Gläubigergruppen zu überstimmen, die grundsätzlich genauso wie hierzulande 75 Prozent Zustimmung benötigen“, erklärt die auf europäisches Insolvenzrecht spezialisierte Anwältin Annerose Tashiro von der Kanzlei Schultze & Braun.
Voraussetzung für die größere Flexibilität des Gerichts beim „Cross-Class Cram-Down“: Adler muss eine englische Tochtergesellschaft gründen und die Anleihen an diese übertragen.
Showdown für Adler vor dem High Court
Kurz vor Ostern kommt es vor dem High Court in London zum Showdown zwischen Adler und den renitenten Gläubigern. Bei diesen handelt es sich um die Deutsche-Bank-Tochter DWS sowie um die opportunistischen Investoren Strategic Value Partners (SVP), Carval Investors und Attestor Capital. Sie halten rund ein Drittel der 800 Millionen Euro schweren Anleihe.
Ihr Vorwurf: Adler wolle sich nicht sanieren, sondern selbst abwickeln und bis Ende 2026 das komplette Portfolio veräußert haben. Ihre Angst: Nach der Abwicklung würden sie weniger Geld erhalten als bei einer Insolvenz, wären also schlechter gestellt als die übrigen Gläubiger.
Für ihre Argumentation berufen sie sich auf ein Restrukturierungsgutachten, das die Boston Consulting Group für Adler erstellt hat. Dieses basiert auf einem Solvent-Wind-Down-Szenario und soll zeigen, dass selbst der Worst Case, eine geordnete Abwicklung Adlers, besser als eine Insolvenz sei, da alle Gläubiger voll bedient werden würden. Die Gläubiger zweifeln die zugrundeliegenden Zahlen an.
Am Mittwoch nach Ostern verkündet Richter Thomas Leech sein Urteil: Adler darf die Anleihebedingungen wie gewünscht ändern, um seinen Restrukturierungsplan durchzuführen. Ein kurz darauf gestellter Berufungsantrag der Gläubiger scheitert. Adler hat eine wichtige Hürde genommen.
Rödl & Partner prüft Adler
Der Restrukturierungsplan sieht neben der Finanzspritze und der zusätzlichen Zeit zur Prüfersuche unter anderem eine Vereinfachung der Konzernstruktur sowie die Veräußerung ausgewählter Portfolios und von Projektentwicklungen vor. Adler will sich in den nächsten zwei Jahren zu einem auf Berlin fokussierten Wohnimmobilienunternehmen entwickeln mit begrenzten Aktivitäten in der Projektentwicklung, die mit der Zeit abnehmen sollen.
Am 24. April 2023 gibt Adler bekannt, mit Rödl & Partner einen Wirtschaftsprüfer für den Jahresabschluss 2022 gefunden zu haben. Adler hat den Wirtschaftsprüfern viele Zugeständnisse gemacht, auch die 800.000 E-Mails und Dokumente sind nicht mehr tabu.
Chronologie der Adler-Krise
| 06.10.2021 | Fraser Perring veröffentlicht seinen Bericht zu Adler. |
| 08.10.2021 | Adler wehrt sich in einer Stellungnahme gegen die Vorwürfe von Fraser Perring und kündigt eine unabhängige Untersuchung durch einen Wirtschaftsprüfer an. |
| 10.02.2022 | Die Bafin leitet ein Bilanzkontrollverfahren bei Adler ein. |
| 16.02.2022 | Der Ex-CFO von Vonovia, Stefan Kirsten, wird Vorsitzender des Verwaltungsrats der Adler-Gruppe. |
| 22.04.2022 | Adler veröffentlicht den KPMG-Sonderprüfungsbericht und sieht die Vorwürfe von Fraser Perring damit als widerlegt an. |
| 29.04.2022 | Adler teilt mit, dass KPMG einen „Disclaimer of Opinion“ für Konzern- und Jahresabschluss erteilen wird. |
| 30.04.2022 | Adler veröffentlicht seinen untestierten Konzern- und Jahresabschluss 2021. |
| 17.05.2022 | KPMG teilt Adler mit, nicht mehr als Wirtschaftsprüfer zur Verfügung zu stehen. Thomas Echelmeyer wird zum Interims-CFO bestellt. |
| 23.06.2022 | Die Adler Group leitet ein Squeeze-out-Verfahren der Minderheitsaktionäre der Adler Real Estate AG ein. |
| 01.08.2022 | Die Bafin findet einen Fehler im Konzernabschluss 2019 von Adler Real Estate. Das Projekt „Gerresheim“ soll um mindestens 170 Millionen Euro zu hoch bewertet sein. Adler legt Rechtsmittel gegen den Bescheid ein. |
| 17.11.2022 | Adler legt Rechtsmittel gegen einen Bafin-Teilbescheid ein. |
| 25.11.2022 | Adler einigt sich mit Gläubigern auf einen Restrukturierungsplan. |
| 20.12.2022 | Der Restrukturierungsplan erzielt für die bis 2029 laufende Anleihe nicht die erforderliche Mehrheit von 75 Prozent. Damit ist der Plan, der eine Änderung der Anleihebedingungen vorgesehen hätte, gescheitert. |
| 10.01.2023 | Das Amtsgericht bestellt KPMG zum Wirtschaftsprüfer von Adler. Der Entscheid ist jedoch rechtlich nicht bindend, KPMG weigert sich weiterhin, das Mandat zu übernehmen. |
| 12.01.2023 | Adler kündigt an, sich nach englischem Recht restrukturieren zu wollen. |
| 24.02.2023 | Vor dem High Court in London beginnen die ersten Anhörungen. |
| 08.03.2023 | Ein Gläubiger klagt vor dem Landgericht Frankfurt gegen die Übertragung der Anleihen auf die neu gegründete britische Tochtergesellschaft AGPS BondCo. |
| 12.04.2023 | Der High Court genehmigt Adlers Restrukturierungsplan. |
| 24.04.2023 | Adler teilt mit, dass Rödl & Partner den Konzern- und Jahresabschluss 2022 prüfen wird. |
| 25.04.2023 | Adler legt den Konzern- und Jahresabschluss für 2022 vor. Laut den ungeprüften Zahlen hat Adler im vergangenen Jahr einen Nettoverlust von 1,67 Milliarden Euro gemacht. |
Geschäftsführender Partner der Next-Seven-Gesellschaft ist Martin Wambach, der vom Untersuchungsausschuss des Deutschen Bundestags zum Wirecard-Skandal eingesetzt worden war und EY in seinem Untersuchungsbericht ein verheerendes Zeugnis ausgestellt hatte.
Info
Rödl & Partner
Martin Wambach ist Managing Partner bei Rödl & Partner, Adlers neuem Wirtschaftsprüfer. Stefan Kirsten dankte ihm öffentlich bei der Bekanntgabe des neuen Wirtschaftprüfers. Eine moderierende Rolle im Hintergrund spielte auch das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW), das laut Adler „ganz maßgeblich zur bevorstehenden Bestellung von Rödl & Partner als Abschlussprüfer beigetragen“ habe.
Adler macht 2022 einen Milliardenverlust
„Eine Katze hat neun Leben, Adler hat auf jeden Fall mehr als drei“, sagt Kirsten einen Tag später bei der Vorstellung des ungeprüften Jahresabschlusses 2022. Demnach machte Adler rund 1,7 Milliarden Euro Verlust bei einem Umsatz von 734 Millionen Euro.
Doch: Knapp 230 Millionen Euro der Erlöse stammen aus Portfolioverkäufen, sind also Einmaleffekte. Vor allem eine Abwertung des Immobilienvermögens sowie Wertberichtigungen auf Forderungen hätten laut Adler zu dem Verlust geführt.
Bilanzexpertin Carola Rinker sieht diese Zahlen kritisch: „Adler verbrennt immer noch viel Geld, der operative Cashflow ist weiterhin negativ. Und was erschreckend ist: Die Umsatzerlöse sind geringer als die Wertminderungen der Immobilien.“
Adlers Achterbahnfahrt geht weiter. Die neue Runde hat schon begonnen.
Falk Sinß ist Redakteur bei FINANCE. Er hat Soziologie, Politologie und Neuere und Mittlere Geschichte in Frankfurt am Main sowie in Mainz Journalismus studiert, wo er auch einen Lehrauftrag inne hatte. Vor seiner Zeit bei FINANCE war Falk Sinß drei Jahre Redakteur der Zeitschrift Versicherungswirtschaft und zehn Jahre für verschiedene Medien des Universum Verlags tätig.
