Der berüchtigte Shortseller Fraser Perring hat ein neues Unternehmen ins Visier genommen: Nach Wirecard und zuletzt Grenke hat sich der Investor nun auf den Immobilienkonzern Adler Group gestürzt. In einem 61-seitigen Dokument mit dem Namen „Bond-Bösewichte“ nimmt er den SDax-Konzern und seine Geschäftszahlen auseinander und bringt heftige Anschuldigungen vor. Perring hat auf einen fallenden Aktienkurs von Adler gesetzt, wie er selbst klarstellt. Und einen Kursrutsch hat er auch ausgelöst: Nach Bekanntwerden seiner Vorwürfe brach die Adler-Aktie um 30 Prozent ein.
Wie immer in seinen Berichten geizt der Shortseller nicht mit dramatischen Formulierungen: Die Adler Group sei eine „Brutstätte für Betrug, Täuschung und finanzielle Falschdarstellung“, mit dem Ziel, „ihre wahre Finanzlage zu verschleiern“, welche „düster“ sei. Sie werde betrieben, damit sich „Schatten-Direktoren und Verbündete systematisch bereichern können“, zum Schaden der Bondholder und Aktionäre, wettert er weiter.
Perring hält Milliardenabschreibungen für nötig
Im Kern wirft Perring dem Konzern vor, dass er besser kapitalisierte Unternehmen kaufe, um ihnen Schulden aufzubürden und über nicht offengelegte Transaktionen mit nahestehenden Personen Geld abziehe. Der Shortseller hält die Immobilien in Adlers Portfolio außerdem für dramatisch überbewertet und hält eine Abschreibung in Höhe von 2,36 Milliarden Euro für notwendig.
Zum 1. Halbjahr 2021 gab Adler den Buchwert seiner Immobilien mit 12,6 Milliarden Euro an. Dieser ist zuletzt deutlich gestiegen: Im März 2020 lag er etwa noch bei 3,7 Milliarden Euro. Damals ging das Unternehmen aus einem komplexen Zusammenschluss aus Adler Real Estate, Ado Properties und Consus Real Estate hervor. Das bilanzielle Eigenkapital beläuft sich auf 5,2 Milliarden Euro.
Basierend auf seiner Kalkulation der Immobilienwerte sei der Verschuldungsgrad des Unternehmens (Loan to Value: LTV) zu niedrig ausgewiesen, behauptet Perring weiter. Laut den Berechnungen des Shortsellers müsse er bei bis zu 87 Prozent liegen. Dies würde einen Covenant-Bruch bei den Anleihen auslösen, so Perring weiter. Eine dadurch erforderliche Rückzahlung der Bonds könne Adler finanziell nicht stemmen, behauptet er.
Zum 1. Halbjahr 2021 lag der LTV laut Zahlenberichterstattung von Adler bei 54,7 Prozent. Auch der LTV ist zuletzt stark gestiegen, im März 2020 lag er noch bei 29,4 Prozent. Ab welcher Höhe ein Covenant gerissen wird, geht aus Adlers Geschäftsbericht nicht vor. Ende 2020 schrieb der Konzern: „Es bestehen keine Anzeichen für eine künftige Nichteinhaltung der finanziellen Covenants.“ Auch manche Aktionäre und Bondholder halten Adlers Verschuldung tendenziell für zu hoch. Der Konzern hat auch bereits angekündigt, den Leverage senken zu wollen, unter anderem durch den Verkauf von Immobilienpaketen. Perring glaubt, dass Adler dies tue, weil der Konzern tatsächlich bereits ein „Default-Event“ ausgelöst habe.
Adler weist die Vorwürfe vehement zurück
Schon kurz nach dem Erscheinen des Berichts reagierte Adler mit einer ersten Stellungnahme. Die Berliner weisen „Unterstellungen“ aus dem Report „aufs Schärfste zurück“: So sei der Vorwurf, dass die in den Bilanzen angesetzten Immobilienwerte überhöht seien, „nachweislich falsch“. Die angesetzten Immobilienwerte seien von „unabhängigen, marktführenden Immobilienbewertern ermittelt und von finanzierenden Banken selbständig überprüft“, heißt es.
„Anders als in dem Report dargestellt, hat Adler allein in den vergangenen zwölf Monaten mehrere Portfolien an institutionelle Investoren verkauft, bei denen der Kaufpreis über dem von Adler ausgewiesenen Bilanzwert lag.“ Zudem sei das Unternehmen auch in den letzten Tagen und Wochen von mehreren institutionellen Interessenten angesprochen worden, die große Teile des mieteinnahmengenerierenden Portfolios erwerben möchten. Entsprechend liege kein Kündigungsgrund (Default) unter den von Adler und Töchtern begebenen Anleihen vor, beteuert der Konzern. Das Unternehmen kündigte an, dass eine weitere, ausführliche Stellungnahme in Kürze folgen wird.
Perring hatte bei Wirecard Recht, bei Grenke nicht
Unternehmen werden immer wieder ins Visier von Shortsellern genommen, und deren Vorwürfe haben stets das Merkmal, dass die Investoren selbst daran interessiert sind, Kursabstürze auszulösen, um davon finanziell zu profitieren. Doch seitdem er bei Wirecard und einigen anderen Unternehmen richtig lag, hat Fraser Perrings Wort bei Anlegern inzwischen ein gewisses Gewicht.
Allerdings haben sich seine Vorwürfe auch bei einer ganzen Reihe von Unternehmen nicht bewahrheitet, so auch bei Grenke. Das Unternehmen gestand zwar mehrere von Perring aufgedeckte Schwachstellen in der Organisation ein. Betrug oder andere strafrechtlich relevante Vorgänge förderten diverse Sonderprüfungen bei Grenke hingegen nicht zutage. Am Ende, aber auch im Zuge der Auseinandersetzung gingen bei Grenke jedoch mehrere hochrangige Manager von Bord, unter ihnen Vorstandschefin Antje Leminsky.
julia.schmitt[at]finance-magazin.de
Julia Schmitt ist Redaktionsleiterin von FINANCE-Online und Moderatorin bei FINANCE-TV. Nach ihrem Studium der Volkswirtschaftslehre und Publizistik an der Johannes-Gutenberg-Universität Mainz stieg sie 2014 bei F.A.Z. BUSINESS MEDIA ein. Sie betreut die Themenschwerpunkte Wirtschaftsprüfung und Bilanzierung und ist Trägerin des Karl Theodor Vogel Preises der Deutschen Fachpresse.
